다가구 안심등기와 전세보증보험 판단기준이 다른가요?

한 줄 답변

네, 그럴 수 있습니다. 안심등기와 전세보증보험은 서로 다른 기준으로 평가하기 때문입니다. 

안심등기와 보증보험, 왜 결과가 다른가요?

두 서비스는 목적이 다릅니다. 안심등기는 계약 시점의 보증금 회수 가능성을 종합적으로 진단하는 '위험 분석 리포트'이고, 전세보증보험은 보증기관이 임차인을 대신해 보증금을 책임져주는 '금융 상품'입니다.

따라서 안심등기는 위험 요인이 있어도 회복 방안을 제시하는 '조건부적격'으로 판정할 수 있지만, 보증보험은 작은 위험에도 가입 자체를 거절할 수 있습니다.

보증보험 가입이 거절되는 대표적인 경우

HUG, HF 등 보증기관은 공통적으로 법적 분쟁의 소지가 있거나 환가(현금화)가 어려운 부동산을 기피합니다. 다음은 안심등기 평가 결과와 관계없이 보증보험 가입이 거절될 수 있는 대표적인 사유입니다.


<출처: [알기쉬운 건축여행], 국토교통부, 2017년>
<출처: [알기쉬운 건축여행], 국토교통부, 2017년>
거절 사유 안심등기 판정 거절 이유 (보증기관 관점)
위반건축물 조건부적격 건축법 위반으로 이행강제금, 원상복구 명령 등 행정처분 대상이며, 경매 시 불리하게 작용할 수 있습니다.
신탁등기 부적격 소유권이 신탁사에 있어 임대인의 계약 권한이 불분명하고, 신탁재산은 원칙적으로 강제집행이 금지되어 보증금 회수가 어렵습니다.
가압류·가등기 부적격 소유권 분쟁의 소지가 명백하며, 임차인의 대항력보다 선순위 권리가 될 수 있어 보증금 손실 위험이 매우 큽니다. 

보증보험 가입을 위해 임차인이 할 일

마음에 드는 집이 위와 같은 사유로 보증보험 가입이 어렵다고 해서 바로 포기할 필요는 없습니다. 계약 전 아래와 같이 위험 요소를 해결할 수 있는지 확인하고, 해결을 조건으로 계약을 진행할 수 있습니다.

  • 위반건축물 : 원상복구 및 등재 말소 확인

    임대인에게 위반 사항을 시정하고 건축물대장에서 '위반건축물' 표시를 말소해 줄 것을 요청합니다. 잔금일 전까지 말소된 건축물대장을 확인하는 조건을 특약에 명시해야 합니다.

  • 신탁등기 : 신탁 말소 또는 수탁자 동의서 확보

    가장 안전한 방법은 잔금일에 소유권을 임대인에게 이전하고 신탁등기를 말소하는 것입니다. 이것이 어렵다면, 신탁 원부를 확인하여 임대인의 계약 권한을 증명하고, 신탁사(수탁자)로부터 임대차 계약에 대한 동의서를 받아야 합니다. 이 모든 과정은 계약 전 법률 전문가의 검토를 받는 것이 안전합니다.

  • 가압류·가등기 등 권리침해 : 잔금일 전 말소 조건

    계약서 특약에 '잔금 지급 전까지 해당 권리침해 등기를 모두 말소하며, 말소 사실이 확인된 등기부등본을 확인한 후 잔금을 지급한다'는 내용을 명시해야 합니다. 구두 약속만으로는 부족하며, 반드시 서면으로 남겨야 법적 효력을 가집니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

계약 가능 상태 확인하기

판단 근거 및 출처