위반건축물 전,월세계약, 보증금 손실 위험과 대처 방법

한 줄 답변

위반건축물은 건축물대장에 위반 상태가 표시된 건물입니다. 전·월세계약을 할 때 위반건축물로 확인되면 전세보증금반환보증 가입이나 전세대출이 제한될 수 있고, 주거용 여부·전입신고·보증금 회수 가능성 판단에도 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 계약 전 건축물대장에서 위반건축물 표시가 있는지 반드시 확인해야 합니다.

위반건축물이란 무엇인가요?

위반건축물은 건축물대장에 위반 상태가 표시된 건물을 말합니다. 보통 허가나 신고 내용과 다르게 증축, 용도변경, 구조변경 등이 이루어진 경우 문제가 될 수 있습니다.


<출처: [알기쉬운 건축여행], 국토교통부, 2017년>
<출처: [알기쉬운 건축여행], 국토교통부, 2017년>

예를 들면 이런 경우입니다.

 - 발코니나 베란다를 무단으로 확장한 경우
 - 옥상이나 주차장 일부를 방처럼 만든 경우
 - 근린생활시설이나 창고를 주거용처럼 사용하는 경우
 - 한 세대를 여러 호실로 쪼개 임대하는 경우
 - 건축물대장상 면적·용도와 실제 사용 구조가 다른 경우


<출처: [위반건축물 예방사례집], 광주광역시, 2020년>
<출처: [위반건축물 예방사례집], 광주광역시, 2020년>

외관상으로는 일반 원룸이나 빌라처럼 보여도, 건축물대장에는 위반건축물로 표시되어 있을 수 있습니다. 건축물대장은 정부24에서 인터넷, 방문, 모바일, 무인발급기 등으로 발급·열람할 수 있고, 일반건축물대장과 집합건축물대장 등을 확인할 수 있습니다.

  • 어디서 확인하나요?

    정부24 또는 관할 구청에서 건축물대장을 발급받아 표제부 오른쪽 상단에 '위반건축물' 표시가 있는지 확인합니다.

  • 왜 위험한가요?

    전세보증금반환보증 가입이 거절되고, 전세대출이 제한될 수 있습니다. 또한, 이행강제금 부과로 임대인의 재정 상태가 나빠지거나, 경매 시 감정가가 낮아져 보증금 회수에 불리할 수 있습니다.

위반건축물이 보증금에 미치는 영향

위반건축물에 거주하면 임차인은 크게 세 가지 위험에 노출될 수 있습니다. 이는 단순한 불편을 넘어 보증금 전체를 잃을 수도 있는 중요한 문제입니다.


위험 요소 임차인에게 미치는 영향
전세보증금반환보증 가입 거절 HUG, HF, SGI 등 대부분의 보증기관은 위반건축물에 대한 보증 가입을 거절합니다. 보증금 반환을 보장받을 가장 중요한 안전장치가 사라지는 셈입니다.
전세대출 제한 및 중단 은행은 위반건축물에 대한 전세대출 심사를 까다롭게 진행하거나 거절할 수 있습니다. 기존 대출이 있더라도 연장이 거부될 수 있습니다.
경매 시 불이익 위반건축물은 경매 시 감정평가액이 낮게 책정되고, 여러 번 유찰될 가능성이 높습니다. 낙찰가가 낮아지면 내 보증금 회수 순서까지 오지 않을 수 있습니다.

계약 전 확인 및 대처 방법

위반건축물로 확인되었다고 해서 모든 계약이 같은 위험을 갖는 것은 아닙니다. 위반의 위치, 내용, 시정 가능성, 내가 계약하는 호실과의 관련성, 보증보험 필요 여부에 따라 판단이 달라집니다.

다만 확인 없이 계약하면 안 됩니다. 아래 순서로 점검해야 합니다.

  • 건축물대장에서 위반 표시 확인

    먼저 건축물대장을 발급받아 위반건축물 표시가 있는지 확인합니다.

    집합건물이라면 표제부뿐 아니라 내가 계약하는 호실의 전유부를 함께 확인해야 합니다. 위반 표시가 건물 전체에 관한 것인지, 내가 계약하는 호실과 직접 관련된 것인지 구분해야 합니다.

  • 위반 내용과 시정 가능성 확인

    임대인이나 중개사에게 위반 내용이 무엇인지 확인해야 합니다.

    확인할 내용은 다음과 같습니다.

     - 위반 위치가 어디인지
     - 내가 계약하는 호실과 관련이 있는지
     - 위반 사유가 무단 증축인지, 용도변경인지, 구조변경인지
     - 시정명령이 내려졌는지
     - 이행강제금이 부과되고 있는지
     - 잔금 전 또는 계약기간 중 시정이 가능한지

    “곧 해결됩니다”라는 말만으로는 부족합니다. 시정명령서, 이행강제금 부과 내역, 시정 완료 예정 자료 등 확인 가능한 근거가 있어야 합니다.

월세계약도 건축물대장을 확인해야 합니다.

월세는 전세보다 보증금이 낮은 경우가 많지만, 보증금이 있는 계약이라는 점은 같습니다. 특히 월세 보증금이 최우선변제금으로 보호되는지, 주거용으로 볼 수 있는 공간인지, 전입신고가 가능한지 확인해야 합니다.

위반건축물이라면 주거용 여부와 전입신고 가능성, 실제 거주 공간의 적법성을 확인해야 합니다. 안심등기에서는 건축물대장의 위반건축물 여부와 함께 최우선변제 가능성, 주택 유형, 보증금 회수 가능성을 함께 확인할 수 있습니다.

계약 전 안심등기에서 먼저 확인해야 합니다

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

전·월세계약 전에는 아래 항목을 함께 확인해야 합니다.

 - 건축물대장상 위반건축물 표시 여부
 - 주용도와 실제 사용 용도
 - 내가 계약하는 호실과 위반 내용의 관련성
 - 보증보험 가입 가능성
 - 전세대출 가능성
 - 등기부등본상 선순위 권리
 - 보증금 회수 가능성

세이프홈즈 안심등기에서는 주소와 보증금을 기준으로 건축물대장의 위반건축물 여부, 주택 유형, 등기부등본상 권리관계, 보증보험 검토 결과, 보증금 회수 가능성을 함께 확인할 수 있습니다.

전·월세계약 전에는 “등기부등본이 깨끗한가?”에서 멈추지 말고, “건축물대장상 위반건축물은 아닌가, 보증보험과 대출에 제한은 없는가, 내 보증금 회수 구조는 안전한가”까지 확인해야 합니다.

하지만 가장 좋은 방법은 계약하지 않는 것입니다. 특약만으로는 모든 위험을 막을 수 없으며, 보증보험이라는 핵심 안전장치 없이 큰 보증금을 맡기는 것은 매우 위험할 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처