월세계약도 등기부등본을 꼭 확인해야 하나요?

갑구에서는 계약하려는 사람이 등기부등본상 실제 소유자인지 확인해야 합니다. 계약서상 임대인과 등기부등본상 소유자가 다르다면, 대리권이나 계약 권한을 추가로 확인해야 합니다.

또한 압류, 가압류, 경매개시결정 같은 권리 제한이 있는지도 봐야 합니다. 이런 등기가 있다는 것은 집주인의 채무 문제나 경매 가능성이 이미 등기부에 표시된 상태일 수 있습니다.

안심등기에서는 압류·가압류·경매개시결정 등 권리 제한이 확인되면 현재 상태 그대로 계약하기 어려운 부적격 요소로 평가합니다. 권리 제한이 있다는 것은 보증금 회수 순서나 계약 안정성에 직접적인 영향을 줄 수 있다는 의미입니다. <안심등기 RC코드 - RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION>

월세 보증금이 낮더라도 이런 권리가 있다면 가볍게 넘기면 안 됩니다. 보증금 회수뿐 아니라 계약기간 중 경매 진행, 이사 일정, 보증금 반환 시점에도 문제가 생길 수 있습니다.

을구에서는 근저당권과 전세권을 확인해야 합니다. 특히 근저당권이 있다면 채권최고액을 봐야 합니다.

근저당권은 집주인이 집을 담보로 대출을 받았을 때 설정되는 권리입니다. 집이 경매에 넘어가면 근저당권자가 내 보증금보다 먼저 배당받을 수 있습니다.

월세 보증금이 최우선변제금으로 전액 보호된다면 일부 위험은 줄어들 수 있습니다. 하지만 보증금이 최우선변제금 범위를 넘거나, 일부만 보호되는 구조라면 근저당권의 채권최고액이 매우 중요합니다.

안심등기에서는 근저당권 등 선순위채권 금액이 높게 확인되면, 내 보증금보다 먼저 보호될 수 있는 권리 금액이 큰 상태로 평가합니다. <안심등기 RC코드 - RC_PRIORITY_DEBT_HIGH_AMOUNT>

특히 보증금과 선순위채권의 합계가 주택 시세를 초과하면 위험이 커집니다. 집을 팔아도 선순위권리와 내 보증금을 모두 회수하기 어려울 수 있기 때문입니다. 안심등기에서는 이런 구조를 보증금 회수 위험이 큰 상태로 평가합니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET>

월세계약에서 특히 주의해야 하는 구조는 다가구주택입니다.

다가구주택은 여러 세대가 살고 있어도 등기부등본은 건물 전체가 하나로 관리되는 경우가 많습니다. 그래서 등기부등본만 보면 다른 임차인의 보증금 총액이 바로 보이지 않을 수 있습니다.

문제는 나보다 먼저 들어온 임차인의 보증금이 내 보증금보다 먼저 보호될 수 있다는 점입니다. 이를 선순위보증금이라고 합니다.

예를 들어 등기부등본에 근저당권이 거의 없더라도, 이미 여러 임차인이 먼저 살고 있고 그들의 보증금 합계가 크다면 내 보증금 회수 순서는 뒤로 밀릴 수 있습니다. 월세 보증금이 최우선변제금 범위 안에 들어간다고 해도, 다가구주택에서는 다른 임차인의 보증금 규모와 전체 건물의 회수 가능성을 함께 봐야 합니다.

안심등기에서는 다가구주택처럼 비집합 구조로 판단되는 경우, 선순위보증금 확인이 필요한 구조로 평가합니다. 이는 등기부등본만으로는 다른 임차인의 보증금 규모를 확인하기 어렵고, 전체 건물 기준으로 보증금 회수 순서를 봐야 한다는 의미입니다. <안심등기 RC코드 - RC_NONCOLLECTIVE_PRIORITY_STRUCTURE_REVIEW_REQUIRED>

선순위보증금이 높게 확인된다면, 기존 임차인들의 보증금이 내 보증금보다 먼저 보호될 수 있는 상태입니다. 안심등기에서는 이를 선순위보증금 고액 구조로 보고 보증금 회수 가능성을 더 신중하게 평가합니다. <안심등기 RC코드 - RC_PRIORITY_DEPOSIT_HIGH_AMOUNT>