임차권등기명령 있는 집, 계약해도 괜찮을까요?

한 줄 답변

등기부등본에 임차권등기명령이 있다면, 그 집은 이전에 보증금을 제때 돌려주지 않은 이력이 있다는 뜻입니다. 말소되지 않은 임차권등기가 살아 있는 상태라면, 계약을 바로 진행하기보다 잔금 전 말소 여부를 반드시 확인해야 합니다.

임차권등기명령의 의미와 위험성

임차권등기명령은 임대차계약이 끝났는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 임차인이 법원에 신청해 자신의 임차권을 등기부등본에 남기는 제도입니다. 주택임대차보호법은 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정하고 있습니다.

기존 임차인에게 임차권등기명령은 권리를 지키는 장치입니다. 보증금을 못 받은 상태에서 이사를 가더라도 기존에 확보한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있기 때문입니다. 법은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 대항요건을 잃더라도 유지된다고 정하고 있습니다.

하지만 새로 계약하려는 임차인에게는 다르게 보입니다. 등기부등본에 임차권등기가 남아 있다는 것은, 이전 임차인의 보증금 반환 문제가 아직 정리되지 않았을 수 있다는 뜻입니다. 특히 말소되지 않은 임차권등기가 살아 있다면, 기존 임차인의 보증금 반환 권리가 내 보증금보다 앞설 수 있습니다.

따라서 등기부등본에서 임차권등기를 발견했다면 핵심은 하나입니다.

현재 말소된 기록인지,
아직 살아 있는 권리인지 확인해야 합니다.

임차권등기가 현재 살아 있다면 왜 위험한가요?

임차권등기가 현재 유효하게 남아 있다면, 그 집에는 이전 임차인의 권리가 등기부등본에 표시되어 있는 상태입니다. 이는 단순한 과거 기록이 아니라, 보증금 반환 문제가 아직 정리되지 않았을 가능성을 보여줍니다.

새로운 임차인에게 위험한 이유는 크게 두 가지입니다.

  • 기존 임차인의 권리가 내 보증금보다 앞설 수 있습니다.

    집이 경매나 공매로 넘어가면 기존 임차권등기를 한 임차인이 먼저 권리를 주장할 수 있고, 그 뒤에 새 임차인의 보증금 회수 순서가 오게 될 수 있습니다. 이 경우 낙찰대금이 부족하면 내 보증금 일부 또는 전부를 회수하지 못할 수 있습니다.

  • 소액임차인 최우선변제권이 제한될 수 있습니다.

    주택임대차보호법은 임차권등기명령에 따라 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액임차인의 우선변제를 받을 권리가 없다고 정하고 있습니다. 생활법령정보도 임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기가 끝난 주택을 이후에 임차한 임차인은 소액임차인에 해당되어도 우선변제권을 행사할 수 없다고 설명합니다.

안심등기에서는 어떻게 판단하나요?

안심등기는 등기부등본에 임차권등기가 남아 있는 경우, 압류·가압류·가등기·경매개시결정 등과 같은 권리 제한 신호로 봅니다. 임차권등기는 이전 임차인의 보증금 반환 권리가 등기부에 남아 있는 상태이기 때문에, 새 임차인의 보증금 회수 순서에 영향을 줄 수 있습니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

현재 등기부등본에 임차권등기가 설정되어 있다는 것은 기존 임차인의 임대차 권리가 등기부에 남아 있는 상태라는 의미입니다. <안심등기 RC코드 - RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION> 임차권등기가 말소되지 않으면 기존 임차인의 보증금 반환 권리가 남아 있는 상태로 계약이 진행될 수 있고, 이 경우 집에 문제가 생겼을 때 기존 임차인의 권리가 내 보증금보다 먼저 보호될 수 있어 보증금 회수 순서가 불리해질 수 있습니다.

위험 신호 안심등기 판정 판단 이유
임차권등기명령 확인됨 부적격 보증금보다 앞서는 선순위 권리가 존재하며, 임대인의 보증금 미반환 이력이 확인되어 보증금 회수 위험이 매우 높습니다. (RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION)

안심등기는 임차권등기뿐만 아니라 압류, 가압류, 가등기, 경매개시결정 등 보증금 회수 순위에 영향을 미치는 모든 권리 제한을 부적격 사유로 판정합니다. 이런 등기가 있다면 계약 진행을 보류하고, 해당 등기의 말소 가능 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.


세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

임차권등기 있는 집, 계약하려면?

임차권등기가 말소되기 전에는 계약을 확정적으로 진행하지 않는 것이 안전합니다. 그래도 계약을 검토해야 한다면 최소한 아래 조건을 확인해야 합니다.

  • 현재 유효한 임차권등기인지 확인

    등기부등본에는 과거 기록과 현재 살아 있는 권리가 함께 표시될 수 있습니다. 따라서 임차권등기가 이미 말소된 과거 기록인지, 아직 유효하게 남아 있는 권리인지 먼저 확인해야 합니다.

    이미 말소된 기록이라면 현재 선순위 권리로 남아 있는 것은 아닐 수 있습니다. 하지만 말소되지 않은 상태라면 안심등기에서는 권리 제한이 남아 있는 부적격 요소로 평가합니다. <안심등기 RC코드 - RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION>

  • 잔금 전 말소 가능 여부 확인

    임대인이나 중개사에게 임차권등기를 잔금 전까지 말소할 수 있는지 확인해야 합니다. “곧 말소된다”는 구두 설명만으로는 부족합니다.

    확인해야 할 내용은 다음과 같습니다.

     - 기존 임차인의 보증금이 실제로 반환되었는지
     - 임차권등기 말소 신청이 가능한 상태인지
     - 말소 등기 접수 예정일이 언제인지
     - 잔금 전 말소 접수증을 받을 수 있는지
     - 말소된 최신 등기부등본을 확인할 수 있는지

    임차권등기 말소는 보통 이전 임차인의 보증금 문제가 정리되어야 가능하므로, 말소 가능 여부는 임대인의 보증금 반환 능력을 확인하는 절차이기도 합니다.

  • 임차권등기 말소 조건부 특약 작성

    임차권등기가 있는 집을 계약하려면 특약에 말소 조건을 명확히 넣어야 합니다. 특약에는 말소 기한, 확인 서류, 말소되지 않을 경우의 조치가 들어가야 합니다.

    특약 예시는 다음과 같습니다.

    “본 계약은 잔금 지급 전 영업일까지 등기부등본상 설정된 임차권등기가 말소되는 것을 조건으로 체결한다.”

    “임대인은 잔금 지급 전 영업일까지 임차권등기 말소 등기 접수증 또는 임차권등기가 말소된 최신 등기부등본을 임차인에게 제공하여야 한다.”

    “잔금 지급 전까지 위 확인이 완료되지 않을 경우, 임차인은 잔금 지급을 거절하고 본 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 지급받은 계약금을 즉시 반환한다.”



세이프홈즈 안심등기에서는 주소와 보증금을 기준으로 현재 등기부등본에 임차권등기가 남아 있는지 확인할 수 있습니다. 임차권등기가 확인되면 안심등기는 이를 권리 제한이 있는 부적격 요소로 평가합니다. <안심등기 RC코드 - RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION>

따라서 임차권등기명령 있는 집을 계약할 때는 “말소 예정”이라는 말만 믿으면 안 됩니다. 현재 등기부등본에 살아 있는지, 잔금 전까지 말소 가능한지, 말소 접수증 또는 말소된 최신 등기부등본을 확인할 수 있는지를 봐야 합니다.

전·월세계약 전에는 안심등기로 현재 임차권등기 여부를 먼저 확인하고, 임차권등기가 남아 있다면 말소 확인 전까지 계약과 잔금 지급을 보류하는 것이 안전합니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

계약 가능 상태 확인하기

판단 근거 및 출처