임차인 보증보험과 임대인 보증보험, 무엇이 다른가요?

보증보험은 하나만 있는 게 아닙니다

전세계약을 앞두고 “보증보험 가입 가능한 집인가요?”라고 물을 때, 대부분은 임차인이 직접 가입하는 전세보증금반환보증을 떠올립니다.

전세보증금반환보증은 임대인이 만기 때 보증금을 돌려주지 못하는 경우, 보증기관이 집주인을 대신해 전세보증금 반환을 책임지는 보증입니다. HUG도 전세보증금반환보증을 전세입자를 위한 보증으로 안내하고 있습니다.

그런데 집주인이 등록 임대사업자인 경우에는 별도로 확인해야 할 보증이 있습니다.

바로 임대보증금보증입니다.

등록 임대사업자가 민간임대주택을 임대하는 경우에는 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 합니다(민간임대주택법 제49조).

즉, 전세계약에서 보증보험을 볼 때는 아래 두 가지를 구분해야 합니다.

두 보증은 모두 임차인의 보증금을 보호하기 위한 장치입니다.
하지만 누가 가입해야 하는지, 어떤 기준으로 심사되는지, 계약 전 무엇을 확인해야 하는지가 다릅니다.

임차인 보증보험은 무엇인가요?

임차인 보증보험은 임차인이 직접 가입하는 전세보증금반환보증을 말합니다.

임대차계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우, 보증기관이 임차인에게 보증금을 대신 지급하는 구조입니다.

다만 전세보증금반환보증은 임차인이 원한다고 무조건 가입되는 것은 아닙니다. 보증기관은 주택가액, 전세보증금, 선순위채권, 등기부등본상 권리 제한 등을 함께 확인합니다.

예를 들어 아래 항목들이 가입 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

안심등기에서는 임차인이 입력한 주소와 보증금을 기준으로 전세보증금반환보증 가입 가능성을 확인할 수 있습니다.

선순위채권이 주택가액 기준을 초과하거나, 전세보증금과 선순위채권 총액이 주택가액을 넘으면 전세보증금반환보증 가입 가능성이 낮아질 수 있습니다. 

임대인 보증보험은 무엇인가요?

임대인 보증보험은 등록 임대사업자인 임대인이 가입해야 하는 임대보증금보증을 말합니다.

임차인이 직접 가입하는 전세보증금반환보증과 달리, 임대보증금보증은 임대사업자인 임대인이 세입자의 보증금을 보호하기 위해 가입하는 보증입니다.

HUG도 임대보증금보증을 임대사업자가 임대보증금 반환을 책임지는 보증으로 안내하고 있습니다.

집주인이 등록 임대사업자라면 임차인은 아래 내용을 확인해야 합니다.

등록 임대사업자가 보증 가입 대상이라고 해서 임차인이 아무것도 확인하지 않아도 되는 것은 아닙니다.

임차인 입장에서는 반드시 보증서 발급 여부, 보증금액, 보증기간, 보증 대상 주택을 확인해야 합니다.

임차인 보증보험과 임대인 보증보험은 왜 헷갈리나요?

두 보증 모두 임차인의 보증금을 보호하는 역할을 하기 때문에 이름만 들으면 비슷해 보입니다.

하지만 계약 현장에서는 차이가 큽니다.

임차인 보증보험은 임차인이 직접 가입 가능 여부를 확인하고 신청하는 구조입니다. 반면 임대인 보증보험은 집주인이 등록 임대사업자인 경우 임대인이 가입해야 하는 구조입니다.

그래서 임차인이 계약 전 던져야 할 질문도 달라집니다.

즉, “보증보험 된다더라”라는 말만으로는 부족합니다.

누가 가입하는 보증인지, 내 보증금이 얼마까지 보증되는지, 보증기간이 계약기간과 맞는지를 따로 확인해야 합니다.

안심등기에서는 무엇을 확인할 수 있나요?

안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면 임차인 보증보험과 임대인 보증보험 가입 가능성을 함께 확인할 수 있습니다.

즉, 임차인이 직접 가입하는 전세보증금반환보증뿐 아니라, 집주인이 등록 임대사업자인 경우 임대인이 가입해야 하는 임대보증금보증 가능성까지 함께 검토할 수 있습니다.

안심등기는 보증기관의 최종 심사를 대신하는 것은 아닙니다.
하지만 계약 전에 주소와 보증금을 입력하면, 이 집이 보증보험 가입 기준에 맞는 구조인지 미리 확인할 수 있습니다.