전세계약갱신청구권이란 무엇이고 어떻게 사용하나요?

한 줄 정의

전세계약갱신청구권은 임차인이 기존 임대차 계약이 끝나기 전, 1회에 한해 2년의 계약 연장을 요구할 수 있는 권리입니다. 임대인은 법에서 정한 정당한 사유 없이는 이를 거절할 수 없습니다(주택임대차보호법 제6조의3).

언제, 어떻게 사용해야 하나요?

전세계약갱신청구권은 임차인이 기존 임대차계약이 끝나기 전, 1회에 한해 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 임대인은 법에서 정한 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하기 어렵고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 주택임대차보호법 제6조의3은 임차인의 계약갱신요구권을 1회로 정하고, 갱신 후 존속기간을 2년으로 본다고 규정하고 있습니다.

전세계약갱신청구권은 임차인의 주거 안정을 위해 법으로 보장된 중요한 권리입니다. 하지만 아무 때나 사용할 수 있는 것은 아니며, 정해진 기간과 방법을 지켜야 합니다.

  • 사용 가능 기간

    임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신 의사를 전달해야 합니다. 이 기간 안에 갱신 요구가 임대인에게 도달해야 하므로, 만기일이 가까워진 뒤 급하게 말로만 전달하는 방식은 분쟁이 생길 수 있습니다. 현행 주택임대차보호법 제6조의3은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 안에 계약갱신을 요구하는 경우 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하고 있습니다.

  • 사용 횟수 및 기간

    기존 계약 기간과 무관하게 1회만 사용할 수 있으며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 갱신 시점에 근저당권 등 내 보증금보다 앞설 수 있는 권리가 높게 확인된다면, 이는 보증금 회수 순서에 영향을 줄 수 있는 상태입니다. <안심등기 RC코드 - RC_PRIORITY_DEBT_HIGH_AMOUNT> 안심등기는 이 경우 단순히 “갱신 가능 여부”가 아니라, 갱신 후에도 내 보증금이 회수 가능한 구조인지 다시 확인해야 하는 항목으로 평가합니다.

  • 전달 방법

    갱신 요구는 구두로도 할 수 있지만, 분쟁을 예방하려면 증거가 남는 방식이 안전합니다. 문자메시지, 카카오톡, 이메일, 내용증명 우편처럼 “언제, 누구에게, 어떤 내용으로 갱신을 요구했는지”가 남는 방법을 사용하는 것이 좋습니다.

임대인이 거절할 수도 있나요?

네. 임대인은 법에서 정한 정당한 사유가 있다면 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의3은 임차인의 2기 차임액 연체, 무단 전대, 중대한 의무 위반, 임대인 또는 직계존비속의 실제 거주 등 갱신 거절 사유를 정하고 있습니다.

대표적인 거절 사유는 다음과 같습니다.

거절 사유 주요 내용
임대인(직계존비속 포함) 실제 거주 임대인이나 그 부모, 자녀가 해당 주택에 실제로 거주하려는 경우입니다.
임차인의 2기 차임액 연체 임차인이 2개월분에 해당하는 월세를 연체한 사실이 있는 경우입니다.
상호 합의 및 상당한 보상 임대인이 임차인에게 이사비 등 상당한 보상을 제공하고 합의한 경우입니다.
무단 전대 또는 중대한 의무 위반 임차인이 임대인의 동의 없이 집을 다른 사람에게 다시 빌려주거나, 그 외 중대한 의무를 위반한 경우입니다.

만약 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 2년 내에 정당한 사유 없이 다른 제3자에게 주택을 임대한 경우, 기존 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

계약 갱신 전 무엇을 확인 해야하나요?

계약갱신청구권은 임차인의 거주 기간을 연장할 수 있는 권리입니다. 하지만 보증금 회수 가능성은 별도로 확인해야 합니다. 특히 처음 계약할 때와 갱신 시점 사이에는 등기부등본이 바뀌었을 수 있습니다.

세이프홈즈 - 안심등기
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갱신 전에는 최소한 아래 항목을 다시 확인해야 합니다.

첫째, 등기부등본상 권리변동입니다.
갱신 전 등기부등본 갑구와 을구를 다시 확인해 근저당권, 전세권, 압류, 가압류, 가등기, 신탁등기, 경매개시결정 등이 새로 생겼는지 봐야 합니다. 압류·가압류·가등기 등 권리 제한이 확인되면, 이는 보증금 회수 가능성에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION> 안심등기는 이런 권리 제한이 확인되는 경우 현재 상태 그대로 갱신하거나 보증금을 증액하기 전에 말소 가능 여부와 최신 등기 상태를 다시 확인해야 하는 부적격 요소로 평가합니다.

둘째, 신탁등기 여부입니다.
갱신 시점에 신탁등기가 확인된다면 기존 임대인과 그대로 계약을 연장해도 되는지 다시 확인해야 합니다. 신탁등기는 임대차계약 체결 권한이 신탁회사 또는 수탁자와 연결될 수 있는 구조입니다. <안심등기 RC코드 - RC_TRUST_OWNERSHIP_REGISTERED> 안심등기는 신탁등기가 확인되는 경우 계약 권한 확인이 필요한 부적격 구조로 평가하며, 신탁원부와 수탁자 동의 여부를 확인해야 합니다.

셋째, 보증금 증액 후 회수 가능성입니다.
갱신 과정에서 보증금이 올라가면, 기존보다 내 보증금 회수 위험이 커질 수 있습니다. 특히 선순위 채권이나 선순위보증금이 있는 상태에서 보증금을 증액하면 전체 채권 합계가 집의 시세나 예상 낙찰가를 넘을 수 있습니다. 보증금과 선순위 채권 합계가 시세를 초과한다는 것은, 집을 처분해도 내 보증금까지 전부 회수하기 어려울 수 있다는 의미입니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET>

넷째, 임대인 세금 체납 확인 필요 여부입니다.
갱신은 새로운 계약 조건을 다시 확인하는 시점이기도 합니다. 임대인의 세금 체납이 의심되거나 등기부등본에 압류가 확인된다면 국세·지방세 납세증명서 확인이 필요합니다. 임대인의 세금완납증명서 확인이 필요하다는 것은, 보증금 회수 가능성 판단에서 임대인의 체납 여부를 추가로 확인해야 한다는 의미입니다. <안심등기 RC코드 - RC_LANDLORD_TAX_CLEARANCE_REQUIRED>

계약갱신청구권은 “살 수 있는 권리”, 안심등기는 “다시 확인하는 도구”

계약갱신청구권은 임차인이 같은 집에 더 거주할 수 있도록 돕는 제도입니다. 하지만 이 권리만으로 보증금이 안전하다고 볼 수는 없습니다. 갱신 시점에는 집값이 달라졌을 수 있고, 임대인의 대출이나 채무 상태가 바뀌었을 수 있으며, 등기부등본에 새로운 권리 제한이 생겼을 수도 있습니다.

세이프홈즈 안심등기에서는 갱신이나 재계약 전에도 주소와 보증금을 기준으로 현재 집의 보증금 회수가능성, 등기부등본상 권리관계, 임대인 관련 확인 필요 사항, 보증보험 검토 결과를 함께 확인할 수 있습니다.

계약 갱신 시 주의사항

계약갱신청구권을 사용해 계약이 연장될 때는 보증금과 월세, 그리고 현재 집의 권리 상태를 함께 확인해야 합니다. 갱신은 단순히 “2년 더 사는 것”이 아니라, 갱신 시점의 조건으로 다시 위험을 점검하는 과정이기도 합니다.

  • 임대료 증액 한도 5% 이내

    갱신 시 보증금이나 월세를 올리더라도, 기존 금액의 5% 범위 내에서만 증액할 수 있습니다. 예를 들어 기존 보증금이 3억원이었다면 최대 1,500만원까지만 올릴 수 있습니다.

  • 임차인은 언제든 계약 해지 가능

    갱신된 계약 기간 중이라도 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 해지의 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 발생합니다.

  • 묵시적 갱신과의 차이

    계약 만료 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 아무런 의사 표시가 없었다면 '묵시적 갱신'이 됩니다. 이 경우, 임차인은 추후 전세계약갱신청구권을 다시 사용할 수 있습니다. 하지만 갱신청구권을 사용해 계약을 연장했다면, 그 권리는 소멸됩니다.




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