신탁등기 있는 집, 신탁원부도 반드시 확인해야 하나요?

2026.01.06

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한 줄 답변

네, 신탁등기된 집은 신탁원부 확인이 필수입니다. 등기부등본의 소유자(위탁자)가 아닌 신탁원부에 명시된 실질적 소유자(수탁자)의 동의 없이 맺은 계약은 무효가 되어 보증금을 돌려받지 못할 수 있기 때문입니다.

등기부등본에 '신탁'이라고 적혀 있다면, 집의 소유권이 신탁회사(수탁자)에게 넘어가 있다는 뜻입니다. 계약하려는 상대방(임대인)은 등기부상 소유자가 아닐 가능성이 높습니다. 이 경우 임대차 계약의 당사자가 달라져 일반 전세계약과 완전히 다른 권리관계가 형성됩니다.

가장 큰 문제는 수탁자의 동의 없는 계약은 대항력이 없다는 점입니다. 대항력이 없으면 집이 경매에 넘어가거나 집주인이 바뀌었을 때 보증금을 돌려달라고 주장할 수 없습니다. 심지어 HUG 등 전세보증금반환보증 가입도 거절됩니다.

신탁원부는 등기부등본만으로는 알 수 없는 신탁 계약의 상세 내용을 담은 문서입니다. 보증금 손실 위험을 피하려면 아래 항목들을 반드시 확인해야 합니다. 신탁원부는 등기소에서 발급받을 수 있습니다.

위탁자, 수탁자, 수익자 정보
누가 원래 집주인(위탁자)이고, 현재 법적 소유권을 가진 신탁회사(수탁자)는 어디이며, 신탁으로 발생한 이익을 가져가는 수익자(주로 은행 등 금융기관)는 누구인지 확인합니다.
신탁의 목적과 내용
담보신탁인지, 관리신탁인지 등 신탁의 목적을 확인합니다. 담보신탁의 경우 집을 담보로 한 대출이 있다는 의미이므로, 우선수익권자의 채권최고액(근저당권과 유사) 규모를 파악해야 합니다.
임대차 계약에 대한 특약사항
임대차 계약 체결 권한이 누구에게 있는지, 계약 시 수탁자의 사전 동의가 필요한지 여부가 명시되어 있습니다. '수탁자의 사전 승인 하에 위탁자 명의로 신규 임대차 계약을 체결할 수 있다'는 조항이 있는지 반드시 확인해야 합니다.

신탁등기된 집이라고 무조건 계약을 피할 필요는 없습니다. 신탁원부를 통해 권리관계를 명확히 확인하고, 안전장치를 마련하면 계약을 진행할 수 있습니다. 안심등기는 수탁자 동의가 없는 신탁등기 매물을 '부적격'으로 판정하여 위험을 미리 알려드립니다.

1. 수탁자(신탁회사)에 직접 연락하여 동의서 받기
신탁원부에 기재된 수탁자에게 연락해 임대차 계약에 대한 동의 여부를 확인하고, 가능하다면 동의서를 서면으로 받아두는 것이 가장 안전합니다. 이때 보증금이 누구의 계좌로 입금되어야 하는지도 명확히 해야 합니다.
2. 계약서 특약사항에 명시하기
"본 계약은 수탁자 OOO의 동의를 얻어 체결하는 계약이며, 임대차보증금은 수탁자가 지정하는 계좌에 입금한다." 와 같은 내용을 특약으로 명시하고, 잔금 지급과 동시에 수탁자의 동의서를 받는 조건으로 계약을 진행할 수 있습니다.
3. 잔금일에 신탁등기 말소 확인하기
임대인이 잔금으로 대출을 상환하고 신탁등기를 말소하는 조건이라면, 잔금 지급과 신탁등기 말소 신청이 법무사를 통해 동시에 이루어지는지 반드시 확인해야 합니다. 말소되지 않으면 보증금에 대한 권리를 주장하기 어렵습니다.