신탁등기 전세계약, 수탁자 동의는 필수인가요?

한 줄 답변

네, 신탁등기된 부동산의 전세계약은 반드시 수탁자의 사전 동의가 필요합니다. 수탁자 동의 없는 계약은 법적으로 대항력을 인정받지 못해, 집이 경매에 넘어갈 경우 보증금을 돌려받지 못할 위험이 매우 큽니다.

수탁자 동의가 왜 중요한가요?

신탁등기된 부동산의 등기부등본상 소유자는 신탁회사(수탁자)입니다. 원래 집주인(위탁자)은 소유권을 넘긴 상태이므로, 임대차 계약을 체결할 권한이 없습니다. 따라서 임차인은 법적인 소유자인 수탁자의 동의를 받아야만 유효한 임대차 계약을 맺을 수 있습니다.

만약 수탁자 동의 없이 위탁자(집주인)와만 계약하고 전입신고와 확정일자를 받아도, 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 주장할 수 없습니다. 이는 보증금을 지켜줄 법적 보호 장치가 없다는 의미입니다

등기부등본과 신탁원부 확인방법

마음에 드는 집의 등기부등본을 발급했을 때 '신탁'이라는 단어가 보인다면, 다음 두 가지 서류를 순서대로 확인해야 합니다. 세이프홈즈의 안심등기는 이 과정을 자동으로 확인해드립니다.

신탁원부
신탁원부
  • 1단계: 등기부등본 '갑구' 확인

    등기부등본 갑구의 '소유권이전' 항목에 '신탁'이 원인으로 기재되어 있는지 확인합니다. 현재 소유자(수탁자)가 신탁회사 이름으로 되어 있을 것입니다. 이 경우, 해당 부동산은 신탁등기 상태입니다.

  • 2단계: 신탁원부 발급 및 확인

    신탁등기가 확인되면 반드시 '신탁원부'를 발급받아야 합니다. 신탁원부는 등기소에서 발급 가능하며, 임대차 계약에 대한 권한이 누구에게 있는지, 계약 시 어떤 조건이 필요한지 명시되어 있습니다. '임대차 계약 시 수탁자의 사전 서면 동의를 얻어야 한다'는 조항을 확인하는 것이 핵심입니다.

안전한 신탁등기 전세계약 절차

신탁등기 부동산이라도 아래 절차를 따르면 안전하게 계약할 수 있습니다. 수탁자의 동의를 서면으로 확보하는 것이 가장 중요합니다.

단계 확인 및 실행 사항
1. 계약 전 등기부등본과 신탁원부를 발급해 임대차 계약 권한 및 조건을 확인합니다.
2. 계약 시 수탁자(신탁사)로부터 '임대차계약 동의서'를 서면으로 받습니다. 계약서 특약사항에 '본 계약은 수탁자 OOO의 동의를 얻은 계약이며, 임대보증금은 수탁자 OOO 명의의 계좌로 입금한다'고 명시합니다.
3. 잔금 지급 특약에 명시된 대로, 반드시 수탁자 명의의 계좌로 보증금을 입금합니다. 임대인(위탁자) 개인 계좌로 보내면 안 됩니다.
4. 이사 후 즉시 전입신고를 하고 확정일자를 받아 대항력을 확보합니다.

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판단 근거 및 출처