선순위보증금, 전세보증금반환보증 가입에 어떤 영향을 주나요?

한 줄 답변

선순위보증금이 많으면 전세보증금반환보증 가입이 거절될 수 있습니다. 보증기관은 주택가격에서 선순위채권(선순위보증금+근저당)을 뺀 금액이 내 보증금보다 적으면 보증을 거절하기 때문입니다.

HUG 보증보험의 선순위채권 기준

전세보증금반환보증은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관(HUG, HF 등)이 대신 돌려주는 안전장치입니다. 하지만 아무 집이나 가입할 수 있는 것은 아닙니다. 특히 HUG(주택도시보증공사)는 선순위채권에 대한 명확한 기준을 가지고 있습니다.

선순위채권이란 나보다 먼저 돈을 돌려받을 권리가 있는 빚으로, 대표적으로 등기부등본의 근저당권과 나보다 먼저 전입신고한 다른 임차인들의 보증금(선순위 임차보증금)이 있습니다. HUG는 이 선순위채권이 주택가액의 일정 비율을 넘으면 보증서 발급을 거절합니다.

[주택도시보증공사(HUG) 안심전세포털(https://www.khug.or.kr/jeonse)-전세사기 피해 예방-전세계약 체결 전 유의사항-등기부등본 확인 참조].

주택 유형 HUG 선순위채권 기준
아파트, 주거용 오피스텔 등 선순위채권 ≤ 주택가액의 60%
다가구주택 선순위채권 + 내 보증금 ≤ 주택가액

가입 거절, 왜 발생할까요?

보증기관은 최악의 경우, 즉 집이 경매에 넘어가는 상황을 가정하고 심사합니다. 경매가 발생하면 선순위채권이 먼저 변제되고, 남은 돈으로 내 보증금을 회수해야 합니다. 선순위채권이 너무 많으면 보증기관이 대신 내준 보증금을 회수하지 못할 위험(보증금 손실 위험)이 커지므로 가입을 거절하는 것입니다.

예를 들어, 주택가액이 3억원인 집에 선순위채권(근저당+선순위보증금)이 2억원 있다면, HUG는 1억원(3억 - 2억)까지만을 안전한 보증 한도로 봅니다. 만약 내 전세보증금이 1억 2천만원이라면, 한도를 초과하여 보증보험 가입이 거절될 수 있습니다.

  • '주택가액'은 어떻게 정해지나요?

    HUG는 공시가격의 140% 또는 감정평가액 등을 기준으로 주택가격을 산정합니다. 일반적인 시세와는 차이가 있을 수 있습니다.

  • 다가구주택은 기준이 왜 다른가요?

    다가구주택은 건물 전체가 하나의 주택으로 취급되어, 다른 모든 임차인의 보증금이 나의 선순위채권이 될 수 있습니다. 따라서 HUG는 건물 전체의 선순위채권과 내 보증금의 합이 주택가액을 넘지 않도록 더 엄격한 기준을 적용합니다.

안전한 계약을 위해 확인할 것

전세계약 전, 보증보험 가입 가능 여부를 미리 예측하고 보증금 회수가능성을 높이려면 다음 사항을 확인하는 것이 좋습니다.

※ 그 밖에 표제부 등 등기부등본을 확인하는 방법은 이 사이트(https://www.easylaw.go.kr) 책자형 생활법령 『주택임대차』콘텐츠의 <주택임대차 계약-계약 전 확인사항-등기부의 확인 등>에서 자세히 확인할 수 있습니다.

  • 등기부등본 확인으로 근저당권 확인

    등기부등본 '을구'를 통해 집에 담보대출(근저당권)이 얼마나 있는지 확인하고, 채권최고액을 선순위채권에 포함하여 계산해야 합니다.

  • 선순위 임차보증금 확인 (특히 다가구주택)

    다가구주택이라면 임대인에게 '확정일자 부여 현황' 서류를 요청하여 나보다 먼저 들어온 세입자 보증금 총액을 확인해야 합니다. 이 정보는 개인정보라 임대인 동의 없이는 열람이 어렵습니다.

  • 보증보험 가입 조건부 특약 활용

    계약서 특약사항에 '임대인은 임차인의 전세보증금반환보증 가입에 동의하고 협조하며, 만약 임차인의 귀책사유 없이 보증 가입이 거절될 경우 계약은 무효로 하고 계약금은 즉시 반환한다'는 내용을 기재하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처