전세계약과 근저당권, 둘 다 있다면 무엇을 먼저 확인해야 할까요?

2025.12.03

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한 줄 답변

근저당권과 내 전세보증금의 우선순위를 확인해야 합니다. 등기부등본에서 내 대항력(전입신고+확정일자) 발생일과 근저당권 설정일 중 어느 날짜가 더 빠른지에 따라, 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 돌려받는 순서가 결정됩니다.

"근저당권"이란 계속적인 거래관계로부터 발생하는 불특정 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 설정하는 저당권을 말합니다(「민법」 제357조 및 대법원인터넷등기소-고객센터-지원안내-등기신청양식-근저당권설정등기신청 참조).

임차인의 보증금 반환 순위(우선변제권)는 '전입신고'와 '확정일자'를 모두 마친 다음 날 0시부터 발생합니다. 반면 은행의 근저당권은 등기소에 접수된 당일부터 효력이 생깁니다. 이 두 권리의 효력 발생일을 비교하여 무엇이 앞서는지(선순위인지) 판단해야 합니다.

날짜가 하루만 늦어도 보증금 회수 순위가 밀릴 수 있으므로, 등기부등본 을구에서 근저당권 설정 접수일을 반드시 확인해야 합니다. 이는 보증금 손실 위험과 직결됩니다.

근저당권이 있는 집을 계약할 때는 등기부등본에서 근저당권 설정일과 금액을 확인하고, 내 상황에 맞춰 안전장치를 마련해야 합니다. 임대인과 협의가 필요한 경우가 많습니다.

계약 시점에 이미 근저당권이 있는 경우
내 보증금보다 근저당권이 선순위입니다. 만약의 경우 은행이 먼저 돈을 받아 가고 남는 금액에서 내 보증금을 돌려받게 됩니다. 보증금과 근저당 채권최고액의 합이 시세를 넘지 않는지 확인이 필요합니다.
잔금일에 근저당권을 말소하는 조건
가장 안전한 방법입니다. 잔금을 치르는 동시에 임대인이 대출을 갚고 근저당 등기를 말소하는 조건으로 계약하는 것입니다. 이 내용은 반드시 특약사항에 명시해야 법적 효력을 갖습니다.
잔금일 다음 날 근저당권을 설정하는 경우
임대인이 내 보증금으로 주택담보대출을 상환하고, 다음 날 새로운 대출을 일으키는 경우입니다. 내 확정일자 효력이 먼저 발생하므로 안전하지만, 계약 전 임대인과 은행의 대출 계획을 명확히 확인해야 합니다.

근저당권이 있는 집이라도 계약 조건에 따라 안전하게 진행할 수 있습니다. 안심등기는 등기부등본의 권리관계를 분석하여 보증금 회수 가능성을 평가하고, 필요한 대응 방법을 안내합니다. 특히 신탁등기가 설정된 경우 더욱 주의가 필요합니다.

잔금일 동시 말소 특약 추가
“임대인은 잔금 수령과 동시에 해당 주택에 설정된 근저당권(접수번호 제00호)을 말소하며, 위반 시 계약은 무효로 하고 임차인에게 손해를 배상한다”는 내용의 특약을 반드시 추가하세요.
HUG 등 전세보증보험 가입
선순위 근저당권이 있어도 보증금과 합산한 금액이 주택가격 이내라면 HUG(주택도시보증공사) 등 보증보험에 가입할 수 있습니다. 이는 보증금 회수를 위한 가장 확실한 안전장치입니다.
안심등기로 위험 신호 확인
안심등기는 등기부등본의 근저당권, 가압류, 신탁등기 등 보증금 회수 가능성에 영향을 미치는 모든 권리침해를 분석하여 「계약 진행 가능 상태」를 알려줍니다. 계약 전 미리 확인하여 위험을 줄일 수 있습니다.