전세계약은 근저당권과 어떤 관계인가요?

한 줄 답변

근저당권은 집주인이 집을 담보로 돈을 빌린 흔적으로, 만약 집이 경매에 넘어갈 경우 은행 등 채권자가 내 보증금보다 먼저 돈을 받아 갈 수 있는 권리입니다. 따라서 근저당권 채권최고액과 내 보증금의 합이 집의 가치에 비해 너무 높으면 보증금 손실 위험이 커집니다.

근저당권, 어떻게 확인하고 판단해야 할까요?

근저당권은 전,월세계약 전 반드시 확인해야 할 핵심 권리입니다. 등기부등본을 통해 직접 확인하고, 그 의미를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

  • 1. 등기부등본 '을구'에서 확인

    근저당권은 등기부등본의 '을구'에 기재됩니다. 인터넷등기소에서 등기부등본을 발급받아 '을구'에 '근저당권설정'이라는 항목이 있는지 확인합니다.

  • 2. '채권최고액' 확인

    근저당권 항목에는 '채권최고액'이 표시됩니다. 이는 집주인이 실제로 빌린 원금이 아닌, 이자까지 고려해 은행이 설정한 최대 회수 가능 금액입니다. 보통 실제 대출 원금의 120~130% 수준으로 설정됩니다.

  • 3. 보증금과 합산하여 위험도 판단

    내 보증금과 등기부상 채권최고액, 그리고 다른 선순위 보증금(다가구주택의 경우)을 모두 합한 금액이 주택의 시세나 예상 경매 낙찰가에 비해 안전한 범위에 있는지 확인해야 합니다.

안심등기에서는 어떻게 판단하나요?

근저당권 자체만으로는 계약이 불가능한 것은 아닙니다. 중요한 것은 근저당권과 내 보증금을 합한 총액이 주택의 가치를 초과하는지 여부입니다. 안심등기는 이 구조를 시세 대비 보증금 기준으로 평가하여 「계약 진행 가능 상태」를 알려줍니다.

예를 들어, 근저당권이 설정된 집에 계약할 때 안심등기는 보증금 회수 가능성을 아래와 같이 판단할 수 있습니다.

상황 안심등기 판정 판단 이유
합계 ≤ 예상 낙찰가 적격 경매가 진행되어도 보증금 회수 가능성이 높습니다. (RC_DEPOSIT_WITHIN_SAFE_RANGE)
예상 낙찰가 < 합계 ≤ 시세 조건부적격 일부 보증금 회수 위험이 있어 보증금 조정 등 추가 확인이 필요합니다. (RC_DEPOSIT_PARTIAL_RISK)
합계 > 시세 부적격 보증금과 선순위 채권 합계가 시세를 초과하여 보증금 회수 위험이 매우 높습니다. (RC_DEPOSIT_OVER_MARKET)

근저당권이 있을 때 안전하게 계약하는 방법

근저당권이 설정된 집이라도 몇 가지 조건을 확인하고 계약서에 반영하면 안전하게 계약을 진행할 수 있습니다. 가장 확실한 방법은 잔금 지급과 동시에 근저당권을 말소하는 것입니다.

  • '잔금일 동시 말소' 특약 설정

    계약서 특약사항에 "임대인은 잔금 지급과 동시에 본건 부동산에 설정된 근저당권을 상환하고 말소한다"는 내용을 명시합니다. 또한 "만일 잔금일까지 근저당권이 말소되지 않을 경우, 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 계약금을 즉시 반환한다"는 조항을 추가하는 것이 안전합니다.

  • 잔금일에 직접 확인 후 지급

    잔금일 당일, 법무사와 함께 은행에 동행하여 임대인의 대출 상환을 직접 확인하고 잔금을 지급하는 방법이 가장 확실합니다. 또는 잔금 지급 직전 등기부등본을 다시 발급받아 말소 접수가 되었는지 확인한 후 지급하는 것을 권장합니다.

  • 전입신고와 확정일자는 즉시 받기

    잔금을 치르고 이사한 즉시 주민센터를 방문하거나 온라인으로 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 이를 통해 다음 날부터 대항력과 우선변제권이 발생하여 내 보증금을 보호할 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처