근저당권 있는 집, 선순위보증금도 확인해야 하나요?

한 줄 답변

네, 근저당권만큼 선순위보증금 확인도 중요합니다. 집이 경매에 넘어갈 경우, 은행의 근저당권과 앞선 임차인들의 선순위보증금 모두 내 보증금보다 먼저 변제되기 때문입니다.

왜 둘 다 확인해야 할까요?

임차인에게 우선변제권이 주어지는 기준은 '확정일자'입니다. 은행이 근저당권을 설정한 날(근저당설정일)과 다른 임차인들이 확정일자를 받은 날, 그리고 내가 확정일자를 받을 날의 순서에 따라 돈을 돌려받는 순서가 정해집니다. 만약 집이 경매에 넘어가면, 이 순서대로 배당을 받게 됩니다.

즉, 내 순서가 오기 전에 은행의 몫(근저당 채권최고액)과 앞선 임차인들의 몫(선순위보증금)을 먼저 다 빼주고, 남은 돈이 있을 때만 내 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 이것이 전세 계약 시 근저당권과 선순위보증금을 합산하여 확인해야 하는 이유입니다.

위험을 판단하는 기준

보증금 손실 위험은 '내 보증금'과 나보다 앞선 권리들의 합이 주택의 가치를 얼마나 초과하는지로 판단할 수 있습니다. 안심등기에서는 이 합계가 두 가지 기준선 중 어디에 위치하는지로 보증금 회수가능성을 평가합니다.

항목 설명
위험 합계 본인 보증금 + 선순위 채권(근저당) + 선순위보증금 + 경매비용
안전 기준선 1 예상 경매 낙찰가 (통상 시세의 70~80%)
안전 기준선 2 주택 시세 (매매가)

위험 합계가 예상 낙찰가보다 낮으면 안전, 예상 낙찰가를 넘지만 시세보다는 낮으면 주의, 시세마저 넘으면 위험 신호로 볼 수 있습니다.

어떻게 확인할 수 있나요?

  • 근저당권 확인

    등기부등본 '을구'에서 확인할 수 있습니다. 채권최고액이 얼마인지 확인하고, 보통 실제 대출금의 120%로 설정되므로 이를 감안합니다.

  • 선순위보증금 확인

    다가구주택의 경우, 임대인의 동의를 받아 '확정일자 부여 현황'을 열람하여 확인할 수 있습니다. 아파트나 오피스텔 등 집합건물은 해당 세대의 등기부만 확인하면 됩니다.

위험 신호가 있을 때 대처 방법

근저당권이나 선순위보증금이 있어 위험 합계가 높게 나온다면, 계약을 포기하기 전에 다음과 같은 방법을 임대인과 협의해 볼 수 있습니다.

  • 잔금일 동시 말소 특약

    임대인이 전세 잔금을 받아 대출을 상환하고 근저당권을 말소하는 조건입니다. '잔금 지급과 동시에 근저당권 말소를 이행하며, 위반 시 계약은 무효로 하고 임차인에게 손해를 배상한다'는 내용의 특약을 반드시 추가해야 합니다.

  • 보증금 조정 또는 반전세 전환

    위험 합계가 안전 기준선 아래로 내려올 수 있도록 보증금 액수를 낮추거나, 보증금 일부를 월세로 전환하는 반전세 계약을 협의할 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처