한 줄 답변
근저당권과 선순위보증금은 둘 다 집이 경매에 넘어갈 때 나보다 먼저 돈을 받아 가는 권리라는 점에서 같습니다. 이 둘의 합계가 클수록 내 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커지므로, 계약 전 반드시 두 금액의 총합을 확인해야 합니다.
근저당권과 선순위보증금의 위험 계산법
임차인에게 위험한 빚은 크게 두 종류입니다. 하나는 등기부등본에 기록된 은행 대출인 근저당권, 다른 하나는 등기부에 나오지 않는 앞선 세입자의 선순위보증금입니다. 집이 경매에 넘어가면, 법원은 이 두 가지 빚을 순서대로 먼저 갚아주고 남는 돈을 다음 순서의 임차인에게 돌려줍니다.
[대한민국 정책브리핑(https://www.korea.kr/)-멀티미디어-카드/한컷-[Q&A] ‘전세보증금반환보증’ 궁금증 8가지 검색 후 참조].
따라서 내 보증금의 안전은 이 두 가지의 합, 즉 '선순위 채권 총액'이 얼마인지에 따라 결정됩니다. 이 합계가 집의 예상 경매 낙찰가를 넘어서면 보증금 손실 위험이 발생합니다.
| 구분 | 확인 서류 | 특징 |
|---|---|---|
| 근저당권 | 등기부등본 (을구) | 은행 대출. 채권최고액이 실제 빚보다 120~130% 높게 설정됨. |
| 선순위보증금 | 확정일자 부여 현황 | 앞선 임차인 보증금. 등기부에 나오지 않아 별도 확인 필수. |
안전한 계약을 위해 확인할 것
근저당권과 선순위보증금으로 인한 위험을 줄이기 위해 계약 전 다음 사항을 확인하고 임대인과 협의하는 것이 중요합니다. 안심등기는 위험 신호와 함께 구체적인 회복 방법을 함께 제안합니다.
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잔금일 근저당권 말소 특약
임대인이 전세보증금으로 대출을 갚기로 했다면, '잔금 지급과 동시에 근저당권을 말소한다'는 특약을 계약서에 명시해야 합니다.
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'확정일자 부여 현황'으로 선순위보증금 확인
다가구주택 등은 임대인의 동의를 받아 '확정일자 부여 현황' 서류를 발급받아 총 보증금액을 파악해야 합니다. 이 값은 안심등기 발급 시 직접 입력하여 정확한 위험도를 평가할 수 있습니다.
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보증금 조정 또는 반전세 전환
계산된 합계가 위험 수준이라면, 보증금을 낮추거나 일부를 월세로 전환하여 선순위 채권 총액 대비 내 보증금의 후순위 위험을 줄일 수 있습니다.
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계약 가능 상태 확인하기판단 근거 및 출처
이 글의 핵심 요약
안심등기는 보증금 회수 가능성을 시세 대비 보증금, 임대인, 등기·건축물 3가지 기준으로 평가해 「계약 진행 가능 상태」를 알려드립니다. 이 글은 그중 시세 대비 보증금 기준의 핵심 요소인 근저당권과 선순위보증금을 다룹니다.
근저당권(등기부 확인)과 선순위보증금(확정일자 부여 현황 확인)은 경매 시 내 보증금보다 우선 변제되는 빚입니다. 이 둘의 합계가 클수록 보증금 손실 위험이 커지므로, 전세계약 전 반드시 두 금액의 합을 확인해야 합니다.
안심등기는 근저당권, 선순위보증금, 내 보증금, 경매비용의 합계가 예상 낙찰가와 시세 중 어느 구간에 있는지 비교하여 적격, 조건부적격, 부적격으로 판정합니다. 다가구 선순위보증금처럼 사용자가 직접 확인해야 하는 정보도 입력받아 정확한 보증금 회수가능성을 계산합니다.
위험이 발견되면 '잔금일 근저당권 말소 특약', '보증금 조정' 등의 방법으로 안전한 계약 조건을 만들 수 있습니다. HUG 같은 전세보증금반환보증 가입 가능 여부도 이 총부채 비율에 따라 달라질 수 있습니다.