근저당권 있는 집, 보증금 회수가능성도 확인해야 하나요?

한 줄 답변

네, 반드시 확인해야 합니다. 근저당권은 집이 경매에 넘어갈 경우 은행이 다른 채권자나 세입자보다 먼저 돈을 받아 갈 수 있는 권리이므로, 내 보증금보다 순위가 앞선 근저당권 금액이 너무 크면 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

근저당권, 왜 확인해야 하나요?

근저당권은 보통 집주인이 집을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 설정됩니다. 등기부등본 '을구'에서 확인할 수 있으며, '채권최고액'이라는 금액이 적혀 있습니다. 이는 실제 대출 원금의 120~130% 수준으로, 이자나 연체료까지 포함한 금액입니다.

 "근저당권"이란 계속적인 거래관계로부터 발생하는 불특정 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 설정하는 저당권을 말합니다(「민법」 제357조 및 대법원인터넷등기소-고객센터-지원안내-등기신청양식-근저당권설정등기신청 참조).

만약 집주인이 대출을 갚지 못해 집이 경매에 넘어가면, 은행은 이 채권최고액 한도 내에서 내 보증금보다 먼저 돈을 가져갑니다. 이것이 임차인에게 가장 큰 보증금 손실 위험이 됩니다.

우선변제권 순위가 중요합니다

임차인이 전입신고와 확정일자를 받으면 '우선변제권'이 생겨 경매 시 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 권리가 생깁니다. 하지만 이 권리의 순서는 '전입신고와 확정일자를 받은 다음 날'을 기준으로 정해집니다. 근저당권은 '등기 접수일'을 기준으로 순위가 정해집니다.

구분순위 기준일효력
근저당권등기 접수일채권최고액 한도 내 우선 변제
임차인(우선변제권)전입신고+확정일자 다음 날보증금에 대한 우선 변제

안전한 계약과 위험한 계약의 차이

그렇다면 어느 정도의 근저당권이 안전할까요? 일반적으로 (선순위 근저당권 채권최고액 + 내 보증금)이 주택 시세의 70% 이내일 때 비교적 안전하다고 봅니다. 이 비율이 높아질수록 위험도 커집니다.

비교적 안전한 계약

시세 5억 아파트, 채권최고액 1억, 내 보증금 2억인 경우. 합계 3억은 시세의 60%로, 경매에 넘어가더라도 보증금을 회수할 가능성이 높습니다. HUG 전세보증금반환보증 가입도 가능한 조건입니다.

위험한 계약

시세 5억 아파트, 채권최고액 3억, 내 보증금 2.5억인 경우. 합계 5.5억은 시세를 초과하는 '깡통전세' 상태입니다. 이 경우 보증금 손실 위험이 매우 크므로 계약을 진행하지 않는 것이 좋습니다.

근저당 있는 집, 안전하게 계약하는 방법

근저당권이 있더라도 몇 가지 조건을 확인하고 조치하면 안전하게 계약할 수 있습니다. 안심등기는 이러한 총채권구조 위험을 미리 분석하여 알려드립니다.

  • 잔금일에 근저당권 말소하는 특약 넣기

    가장 안전한 방법입니다. '임대인은 잔금 지급과 동시에 근저당권 설정 등기를 말소하며, 위반 시 계약은 무효로 하고 계약금은 즉시 반환한다'는 내용의 특약을 반드시 넣고, 잔금일에 법무사와 함께 등기소에 방문해 말소 신청이 접수되는 것을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

  • 보증금 낮추기 (반전세 전환)

    근저당권을 안고 계약해야 한다면, 보증금을 낮춰 (근저당권 채권최고액 + 내 보증금)의 합이 시세의 70%를 넘지 않도록 조정하는 것을 권장합니다. 일부를 월세로 전환하는 것도 방법입니다.

  • 전세보증금반환보증 가입하기

    HUG(주택도시보증공사) 등 보증기관의 보증보험에 가입하는 것도 좋은 안전장치입니다. 다만, 선순위 채권이 과도하면 가입이 거절될 수 있으니 미리 가입 가능 여부를 확인해야 합니다.

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판단 근거 및 출처