근저당권 있는 집, 전세 계약해도 괜찮을까요?

한 줄 답변

근저당권이 설정된 자체만으로 위험한 것은 아닙니다. 하지만 집주인의 빚(채권최고액)과 내 보증금의 합계가 집의 가치를 넘어서면, 경매 시 보증금 전액을 돌려받지 못할 수 있습니다.

근저당권, 왜 확인해야 하나요?

근저당권은 집주인이 집을 담보로 은행 등 금융기관에서 돈을 빌릴 때 설정하는 권리입니다. 만약 집주인이 돈을 갚지 못해 집이 경매에 넘어가면, 은행이 다른 채권자나 임차인보다 먼저 빌려준 돈을 돌려받아 갈 수 있습니다. 이것이 바로 '우선변제권'입니다.

"근저당권"이란 계속적인 거래관계로부터 발생하는 불특정 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 설정하는 저당권을 말합니다(「민법」 제357조 및 대법원인터넷등기소-고객센터-지원안내-등기신청양식-근저당권설정등기신청 참조).

임차인도 전입신고와 확정일자를 받으면 우선변제권을 갖지만, 등기부등본에 기재된 근저당권 설정일이 내 전입신고일보다 빠르다면 순위에서 밀리게 됩니다. 즉, 경매 낙찰금에서 은행이 먼저 돈을 가져가고, 남는 돈이 있어야 내 보증금을 회수할 수 있다는 의미입니다.

 「주택임대차보호법」에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 임차인이 주민등록을 마쳐야 하며, 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록을 된 것으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).

등기부등본에서 확인해야 할 것

등기부등본 '을구'에서 근저당권 설정 내역을 확인할 수 있습니다. 여기서 '채권최고액'이라는 금액을 유심히 봐야 합니다. 이는 실제 대출 원금이 아니라, 원금의 120~130% 수준으로 설정되는 금액입니다. 은행은 연체이자까지 고려하여 이 금액을 기준으로 배당을 요구합니다.

  • 채권최고액 확인

    등기부등본 을구에 기재된 모든 근저당권의 채권최고액을 더합니다.

  • 선순위보증금 확인 (다가구주택의 경우)

    나보다 먼저 입주한 다른 임차인들의 보증금 합계를 확인합니다. 이는 임대인의 협조를 얻어 '확정일자 부여 현황'을 통해 알 수 있습니다.

  • 내 보증금 더하기

    위 금액들에 내가 계약할 전세보증금을 더해 '총채권구조'를 파악합니다.

보증금 손실 위험 계산해보기

전세 계약의 안전성은 '집값 대비 총부채 비율'로 판단할 수 있습니다. 일반적으로 이 비율이 80%를 넘어가면 위험 신호로 봅니다. 여기서 총부채는 근저당권의 채권최고액과 임차인의 보증금을 합한 금액을 의미합니다.

총부채 = 채권최고액 + 선순위보증금 + 내 보증금

구분 안전 주의 위험
총부채 ÷ 집값(실거래가) 70% 이하 70% ~ 80% 80% 초과

근저당권 있는 집, 안전하게 계약하려면?

근저당권이 있는 집이라도 몇 가지 조건을 확인하고 조치하면 안전하게 계약할 수 있습니다. 보증금 회수가능성을 높이는 방법을 확인하세요.

  • 잔금일 근저당권 말소 특약

    임대인이 전세 잔금을 받아 대출을 상환하고 근저당권을 없애는 조건입니다. 계약서 특약사항에 '잔금 지급과 동시에 근저당권을 말소하며, 위반 시 계약을 무효로 하고 계약금은 즉시 반환한다'는 내용을 명시하는 것이 중요합니다.

  • 보증금액 조정

    근저당권을 말소하기 어려운 상황이라면, 총부채가 집값의 70% 이하가 되도록 보증금을 낮춰 계약하는 방법이 있습니다. 일부를 월세로 돌리는 반전세 계약도 대안이 될 수 있습니다.

  • 전세보증금반환보증 가입

    HUG(주택도시보증공사) 등 보증기관의 전세보증금반환보증 상품에 가입하는 것도 좋은 방법입니다. 다만, 선순위 채권액이 과도하면 보증보험 가입 자체가 거절될 수 있으니 미리 가입 가능 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

안심등기는 등기부등본의 권리 관계, 시세, 총채권구조 등을 종합적으로 분석하여 계약의 위험도를 알려줍니다. 복잡한 권리관계가 걱정된다면, 계약 전에 안심등기로 먼저 확인해보는 것을 권장합니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

계약 가능 상태 확인하기

판단 근거 및 출처