HUG 보증보험 있는 집, 신탁등기 확인 안 하면 위험한가요?

한 줄 답변

네, HUG 전세보증금반환보증 가입이 가능하다고 해도 신탁등기된 집은 반드시 확인해야 합니다. 신탁 계약 내용에 따라 보증보험이 무효가 되거나 대항력을 잃어 보증금 전체를 돌려받지 못할 수 있기 때문입니다.

신탁등기가 보증보험을 무력화하는 이유

많은 임차인들이 HUG(주택도시보증공사) 보증보험에 가입하면 어떤 집이든 안전하다고 생각하지만, 신탁등기 앞에서는 예외입니다. 부동산 신탁이 설정된 집의 진짜 주인은 등기부상 소유자(위탁자)가 아닌 신탁회사(수탁자)이기 때문입니다.

“신탁”이란 신탁을 설정하는 자(이하 “위탁자”라 함)와 신탁을 인수하는 자(이하 “수탁자”라 함) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함함)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 “수익자”라 함)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말합니다(「신탁법」 제2조).


등기부등본 신탁
등기부등본 신탁

만약 임대차 계약을 진짜 집주인인 수탁자가 아닌 위탁자와 체결하고, 수탁자의 동의도 받지 않았다면, 그 계약은 법적으로 효력이 없습니다. 이 경우 보증보험 가입은 거절되거나, 가입되더라도 사고 발생 시 보증 이행이 거절될 수 있습니다.

구분 안전한 계약 위험한 계약
(대항력 없음)
계약 상대방 신탁회사 (수탁자) 등기부상 소유자 (위탁자)
필수 조건 신탁회사의 사전 동의 신탁회사 동의 없음
결과 대항력 인정, 보증보험 효력 유지 계약 무효, 보증금 손실 위험

신탁등기, 어떻게 확인해야 하나요?

신탁 여부는 등기부등본 갑구에서 확인할 수 있습니다. '소유권 이전' 항목의 등기원인이 '신탁'으로 되어 있고, 소유자 정보에 '수탁자'와 함께 신탁회사가 명시되어 있다면 신탁등기된 집입니다. 이 경우, 반드시 신탁원부를 발급받아 계약 조건을 확인해야 합니다.

직접발급
직접발급
신탁원부
신탁원부
  • 신탁원부 발급 방법

    신탁원부는 등기부등본과 별개의 서류로, 인터넷등기소에서는 발급이 불가능하며 관할 등기소를 직접 방문해야 합니다. 등기부등본 발급 시 '신탁원부' 포함 옵션을 선택하면 함께 내용을 열람할 수 있습니다.

  • 신탁원부 확인 사항

    신탁원부에서 '임대차 계약에 대한 수탁자의 사전 동의가 필요하다'는 조항과 '임대차 계약은 수탁자 명의로 체결해야 한다'는 내용을 확인해야 합니다. 또한, 보증금 반환 책임이 누구에게 있는지도 명확히 파악해야 합니다.

  • 우선수익자와 근저당권 확인

    신탁원부에는 은행 등 우선수익자의 정보와 채권최고액(근저당권과 유사)이 명시되어 있습니다. 이 금액이 시세에 비해 과도하게 높다면, 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 돌려받지 못할 위험이 큽니다.

안전한 신탁 전세계약 방법

신탁등기된 집이라고 무조건 피할 필요는 없습니다. 아래 조건들을 충족한다면 안전하게 계약할 수 있습니다. 안심등기는 등기부등본을 분석해 신탁등기와 같은 위험 신호를 발견하면 부적격 또는 조건부적격으로 판정하고, 필요한 확인 사항을 안내합니다.

신탁 전세 계약 체크리스트

아래 3가지가 모두 충족되어야 안전합니다. 하나라도 충족되지 않으면 계약을 보류하고 추가 확인을 진행하는 것을 권장합니다.

  • 계약의 주체가 신탁회사(수탁자)인가?

    임대차 계약서의 임대인 란에 반드시 수탁자인 신탁회사 이름과 법인 인감이 날인되어야 합니다.

  • 수탁자의 사전 동의를 받았는가?

    신탁회사가 해당 임대차 계약에 동의한다는 내용의 '동의서'를 서면으로 받아야 합니다.

  • 특약사항에 보증금 반환 책임을 명시했는가?

    "임대차 종료 시 보증금 반환 책임은 수탁자에게 있다"는 내용을 특약에 명시하여 안전장치를 마련해야 합니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

계약 가능 상태 확인하기

판단 근거 및 출처