근저당권 있는 집, 전세보증금반환보증만 믿어도 될까요?

한 줄 답변

아닙니다. 전세보증금반환보증에 가입했더라도 근저당권이 설정된 집은 위험할 수 있습니다. 보증보험은 보증금을 대신 돌려주는 제도일 뿐, 계약 자체의 위험을 없애주지는 않기 때문입니다.

근저당권과 보증보험의 관계

많은 분들이 전세보증금반환보증만 가입하면 어떤 집이든 안전하다고 생각하지만, 이는 절반만 맞는 말입니다. 보증보험은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관(HUG, HF 등)이 대신 지급해주는 ‘보험’입니다. 하지만 계약하려는 집에 이미 근저당권이 있다면 문제는 복잡해집니다.

근저당권은 집주인이 집을 담보로 은행 등에서 돈을 빌린 권리입니다. 만약 집이 경매에 넘어가면, 은행의 근저당권(채권최고액)이 내 보증금보다 먼저 변제될 수 있습니다. 이 때문에 보증기관도 가입 심사 시 근저당권과 보증금의 합계가 주택 가격의 일정 비율을 넘지 않는지 엄격하게 확인합니다.

보증보험 가입 요건과 안심등기 판단

보증보험 가입 가능 여부는 보증기관마다 다르지만, 공통적으로 ‘선순위 채권’을 확인합니다. 여기서 선순위 채권은 주로 등기부등본 을구에 기재된 근저당권의 채권최고액을 의미합니다.

구분 HUG (주택도시보증공사) HF (한국주택금융공사)
선순위 채권 기준 선순위채권 ≤ 주택가격의 60% 선순위채권 ≤ 주택가격의 50%
보증금 기준 선순위채권+보증금 ≤ 주택가격 선순위채권+보증금 ≤ 주택가격의 90%

이처럼 보증보험에 가입하려면 근저당권과 내 보증금의 합계가 안전 범위 안에 있어야 합니다. 근저당권이 과도하면 보증보험 가입 자체가 거절될 수 있습니다.

안심등기는 이러한 복잡한 계산을 미리 확인해줍니다. 등기부등본에 근저당권, 가압류 등 위험한 권리가 있으면 ‘부적격’ 신호를 보냅니다. <안심등기 RC코드 - RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION> 이는 보증금 회수 순서가 불리해질 수 있다는 뜻이며, 보증보험 가입도 어려울 수 있음을 의미합니다. 뿐만아니라 보증보험 가입가능 유무까지 함께 알려줍니다.

<출처: 세이프홈즈 - 안심등기>
<출처: 세이프홈즈 - 안심등기>

계약 전 확인하고 행동하는 방법

근저당권이 있는 집을 계약할 때는 보증보험 가입 가능 여부만 믿지 말고, 아래 사항을 직접 확인하는 것이 중요합니다. 위험을 줄이고 안전한 계약을 위한 행동 지침입니다.

  • 등기부등본 ‘을구’ 확인하기

    인터넷등기소에서 등기부등본을 발급받아 ‘을구’에 근저당권이 있는지, 채권최고액은 얼마인지 확인합니다. 채권최고액은 보통 실제 대출 원금의 120%~130% 수준으로 설정됩니다.

  • ‘잔금일 동시 말소’ 특약 넣기

    임대인이 잔금으로 대출을 갚겠다고 약속했다면, 반드시 계약서에 “임대인은 잔금 지급과 동시에 해당 부동산의 근저당권을 말소하며, 위반 시 임차인은 계약을 해제할 수 있고 임대인은 계약금을 배액 배상한다”는 특약을 명시해야 합니다.

  • 잔금일에 등기부등본 다시 확인하기

    잔금을 치르기 직전, 등기부등본을 다시 발급받아 근저당권이 약속대로 말소되었는지, 그 사이에 새로운 권리가 등기되지 않았는지 최종 확인해야 합니다.

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판단 근거 및 출처