근저당권 있는 집, 전세보증금반환보증 가입에 문제 없을까요?

2025.11.16

약 4분

한 줄 답변

근저당권이 있는 집은 전세보증금반환보증 가입이 어려울 수 있습니다. 보증기관은 심사할 때 등기부등본상 근저당권 채권최고액, 내 보증금, 주택가격, 선순위채권 구조를 함께 봅니다. 따라서 전세계약 전에는 근저당권이 있다는 사실만 확인할 것이 아니라, 근저당권과 내 보증금을 합쳤을 때 보증보험 가입이 가능한 구조인지까지 확인해야 합니다.

근저당권과 보증보험의 관계

전·월세계약에서 전세보증금반환보증은 중요한 안전장치입니다. 임대인이 만기 때 보증금을 돌려주지 못할 경우, 보증기관이 임차인에게 보증금을 대신 반환하는 구조이기 때문입니다.

하지만 전세보증금반환보증은 모든 집이 가입 가능한 것은 아닙니다. 특히 등기부등본 을구에 근저당권이 설정되어 있다면 보증보험 가입 가능성이 달라질 수 있습니다.

근저당권은 집이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금보다 먼저 배당될 수 있는 선순위채권입니다. 보증기관 입장에서는 나중에 보증금을 대신 지급한 뒤 해당 주택에서 회수할 가능성을 봐야 하기 때문에, 선순위채권이 많거나 보증금이 집값에 비해 과도하면 가입이 제한될 수 있습니다.

HUG 주택도시보증공사 기준

<출처: 주택도시보증공사(HUG) 홈페이지>

가장 많이 이용하는 HUG 전세보증금반환보증을 예로 들어보겠습니다. HUG는 보증 심사 시 아래 두 가지 조건을 확인합니다(HUG 전세보증금반환보증 안내).

선순위 채권 ≤ 주택가액의 60%
등기부등본의 근저당권 채권최고액 등 나보다 앞서는 빚의 합계가 주택가액(주택가격 × 90%)의 60%를 넘으면 안 됩니다.
(선순위 채권 + 내 보증금) ≤ 주택가격
선순위 채권과 내 전세보증금을 더한 금액이 주택가격(시세)을 초과해서도 안 됩니다.

보증보험 심사에서 무엇을 보나요?

보증보험 심사에서는 보통 아래 구조를 함께 봅니다. 세부 기준은 보증기관과 상품, 주택 유형에 따라 달라질 수 있지만, 핵심은 비슷합니다.

확인 항목	왜 중요한가요?
주택가격	보증금과 선순위채권을 회수할 수 있는 기준 금액
근저당권 채권최고액	내 보증금보다 먼저 배당될 수 있는 선순위채권
내 보증금	보증기관이 보증해야 하는 금액
선순위채권 합계	근저당권, 기존 전세권, 선순위보증금 등
권리 제한 여부	압류·가압류·경매개시결정 등 계약 진행 위험
건축물대장	위반건축물 여부, 주거용 건물 여부

즉, 보증보험 가입 가능성은 단순히 “근저당권이 있다 / 없다”로 판단하지 않습니다.

근저당권이 있더라도 채권최고액이 낮고, 내 보증금과 합쳤을 때 주택가격 안에 들어온다면 가입 가능성이 있을 수 있습니다. 반대로 근저당권 채권최고액과 내 보증금의 합계가 주택가격을 넘으면 가입이 어려워질 수 있습니다.

사례로 보는 보증보험 가입 가능성

시세(주택가격) 3억원인 집에 전세보증금 2억원으로 계약하는 경우, 근저당권 채권최고액에 따라 보증보험 가입 가능성이 어떻게 달라지는지 살펴보겠습니다. (이해를 돕기 위한 예시이며, 실제 심사 결과는 다를 수 있습니다.)

가입 가능 상황

근저당권 채권최고액이 6천만원인 경우입니다. 선순위 채권(6천만원)은 주택가액(3억×0.9=2.7억)의 60%인 1.62억원 이내이고, 선순위 채권과 내 보증금 합계(2.6억원)도 주택가격(3억원) 이내이므로 HUG 보증보험 가입 조건을 충족할 가능성이 높습니다.

가입 불가 상황

근저당권 채권최고액이 1.2억원인 경우입니다. 선순위 채권(1.2억원)과 내 보증금 합계는 3.2억원으로, 주택가격(3억원)을 초과합니다. 이 경우 HUG 보증보험 가입이 거절될 수 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET> 보증금 손실 위험이 크다고 판단되기 때문입니다.

안심등기는 근저당권 있는 집의 보증보험 가능성을 어떻게 분석하나요?

안심등기는 근저당권이 있는 집을 단순히 “위험하다”로만 판단하지 않습니다.

등기부등본 을구에 설정된 근저당권 채권최고액을 선순위채권으로 반영하고, 입력한 전세보증금과 주택가격 기준을 함께 비교해 전세보증금반환보증 가입 가능성을 분석합니다.

보증보험 검토에서는 특히 아래 두 가지 기준이 중요합니다.

선순위채권이 주택가액의 60% 이내인지 확인합니다

안심등기는 등기부등본상 근저당권 채권최고액 등 선순위채권이 주택가액의 일정 기준 안에 들어오는지 확인합니다.

보증보험에서는 선순위채권이 과도하면 가입이 어려울 수 있습니다. 근저당권 채권최고액이 높다는 것은 보증기관이 나중에 보증금을 대신 지급하더라도 주택에서 회수할 수 있는 여력이 줄어든다는 의미입니다.

근저당권 채권최고액이 높으면 내 보증금보다 먼저 배당될 금액이 커질 수 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_PRIORITY_DEBT_HIGH_AMOUNT>

예를 들어 안심등기에서는 아래처럼 확인합니다.

선순위채권

선순위채권이 주택가액의 60% 이내여야 합니다.

구분 금액
주택가액의 60% 7억 7,490만 원
계산식 12억 9,150만 원 × 60%
선순위채권 0원

구분	금액
주택가액의 60%	7억 7,490만 원
계산식	12억 9,150만 원 × 60%
선순위채권	0원

전세보증금과 선순위채권 총액이 주택가액 이내인지 확인합니다

안심등기는 전세보증금과 선순위채권을 합산한 금액이 주택가액 이내인지도 확인합니다.

전세보증금과 선순위채권 총액이 주택가액을 초과하면, 보증기관 입장에서는 보증 사고 발생 시 회수 가능성이 낮다고 판단할 수 있습니다. 이 경우 전세보증금반환보증 가입 가능성이 낮아질 수 있습니다.

보증금과 선순위채권의 합계가 시세 또는 주택가액 기준을 초과하면 보증금 회수 가능성과 보증보험 가입 가능성이 낮아질 수 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET>

안심등기에서는 아래처럼 확인합니다.

보증금 + 선순위채권 총액

전세보증금과 선순위채권 총액을 더한 금액이 주택가액 이내여야 합니다.

구분 금액
주택가액 12억 9,150만 원
계산식 14억 3,500만 원 × 90%
전세보증금 + 선순위채권 6억 원
계산식 6억 원 + 0원

구분	금액
주택가액	12억 9,150만 원
계산식	14억 3,500만 원 × 90%
전세보증금 + 선순위채권	6억 원
계산식	6억 원 + 0원

계약 전 확인하고 행동하는 방법

근저당권이 있는 집을 계약한다면, 보증보험 가입 가능성과 보증금 회수 가능성을 높이기 위해 아래 사항을 확인하고 행동하는 것이 좋습니다.

안심등기 확인
계약 전 안심등기를 통해 보증보험 가입이 가능한지 반드시 확인해야 합니다.
잔금일 근저당권 말소 특약
가장 안전한 방법은 잔금 지급과 동시에 근저당권을 완전히 말소하는 조건을 계약서 특약으로 명시하는 것입니다. ‘임대인은 잔금 지급과 동시에 본 부동산에 설정된 근저당권 설정등기를 말소하며, 이를 위반 시 계약은 무효로 하고 계약금은 즉시 반환한다.’ 와 같은 내용이 포함될 수 있습니다.
보증금 조정 또는 반전세 협의
근저당권 말소가 어렵다면, 선순위 채권과 내 보증금의 합계가 주택가격을 넘지 않도록 보증금을 낮추거나 월세를 내는 반전세 형태로 전환하는 것을 협의해볼 수 있습니다.

근저당권이 있는 집이라고 해서 무조건 계약할 수 없는 것은 아닙니다. 하지만 전세보증금반환보증 가입을 생각하고 있다면, 근저당권 채권최고액과 내 보증금의 합계를 반드시 확인해야 합니다.

전·월세계약 전에는 안심등기로 근저당권 채권최고액, 선순위채권 합계, 보증금 회수 가능성, 전세보증금반환보증 가입 가능성을 함께 확인해야 합니다.

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