전세 빼는데 돈이 묶였어요, 반환대출이 뭔가요?

한 줄 답변

전세보증금 반환대출은 다음 세입자를 구하지 못해 보증금을 돌려주기 어려운 임대인이 은행에서 돈을 빌리는 제도로, 임차인이 아닌 임대인을 위한 상품입니다. 임차인은 이 대출을 직접 이용할 순 없지만, 임대인이 대출을 받아 보증금을 돌려주는 것이 가장 원만한 해결 방법 중 하나입니다.

전세보증금 반환대출이란?

전세 계약 만료일이 다가오는데, 임대인이 “다음 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다”고 말하는 상황을 겪는 임차인이 많습니다. 이때 임대인이 보증금을 마련하기 위해 받는 대출이 바로 ‘전세보증금 반환 목적 주택담보대출’, 줄여서 ‘전세보증금 반환대출’입니다. 이 대출은 임대인이 소유한 주택을 담보로 실행됩니다.

임차인이 알아야 할 반환대출의 특징

임차인 입장에서 반환대출은 임대인의 문제처럼 보일 수 있지만, 내 보증금과 직결되기에 몇 가지 핵심 특징을 알아두는 것이 좋습니다. 정부는 2023년 7월부터 1년간 한시적으로 반환대출에 대한 규제를 완화하여 더 많은 임대인이 이용할 수 있도록 했습니다.

항목내용
대출 한도DSR 40% 대신 DTI 60% 적용 (규제 완화)
대출 목적오직 기존 임차인에게 보증금을 반환하는 용도
대출금 지급은행이 임대인을 거치지 않고 임차인 계좌로 직접 송금
임대인의 의무대출 실행 후 1개월 내 해당 주택에 전입하여 실거주 의무 (새로운 임대차 계약 금지)

특히 대출금이 임차인에게 직접 지급된다는 점은 중요합니다. 임대인이 대출금을 다른 용도로 사용하는 것을 막고, 임차인이 안전하게 보증금을 회수할 수 있도록 하기 위한 장치입니다.

임대인이 대출을 받지 못한다면?

만약 임대인이 반환대출을 받지 않거나, 신용 문제 등으로 대출이 불가능한 상황이라면 마냥 기다릴 수만은 없습니다. 임차인은 보증금을 지키기 위해 법적 절차를 준비해야 합니다.

  • 임차권등기명령 신청하기

    계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면, 이사 가기 전에 반드시 ‘임차권등기명령’을 신청해야 합니다. 임차권등기가 등기부등본에 기록되면, 다른 곳으로 이사 가거나 전입신고를 옮겨도 기존의 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 이는 보증금을 돌려받을 때까지 내 권리를 안전하게 지켜주는 가장 기본적인 법적 장치입니다(「주택임대차보호법」 제3조의3).

  • 전세보증보험 이행 청구하기

    HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI서울보증 등 전세보증금 반환보증보험에 가입했다면, 보증기관에 보증이행을 청구할 수 있습니다. 보통 계약 종료 1개월 후에도 보증금을 못 받은 경우, 임차권등기명령을 마친 뒤 관련 서류를 제출하여 청구 절차를 시작합니다. 보증보험은 보증금 손실 위험을 막아주는 가장 강력한 수단입니다.

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판단 근거 및 출처