등기부에 ‘신탁’이라고 적혀 있어요, 계약해도 되나요?

한 줄 답변

등기부등본에 ‘신탁’이 있다면 계약을 일단 멈추고 진짜 집주인이 누구인지 확인해야 합니다. 신탁된 부동산의 소유권은 임대인이 아닌 신탁회사에 있으므로, 신탁회사의 동의 없이 맺은 계약은 무효가 되어 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

신탁등기, 왜 위험 신호인가요?

신탁등기는 집주인(위탁자)이 부동산 관리, 담보대출, 개발 등의 목적으로 소유권을 신탁회사(수탁자)에게 맡긴 상태를 의미합니다. 이 경우 등기부상 소유자는 신탁회사가 되므로, 원래 집주인인 임대인은 집을 처분하거나 임대할 권한이 없습니다.

만약 임차인이 이 사실을 모르고 임대인과 계약하면, 법적인 집주인인 신탁회사에 대항할 수 없어 보증금을 보호받기 어렵습니다. 이것이 바로 신탁등기를 이용한 전세사기의 핵심입니다(「신탁법」).

구분 역할 임차인이 기억할 점
위탁자 원래 집주인 (계약하려는 임대인) 소유권을 넘겨 임대 권한이 없음
수탁자 신탁회사 (등기부상 소유자) 임대차 계약의 실제 동의 주체
수익자 신탁으로 발생한 이익을 받는 자 (주로 은행) 보증금보다 변제 순위가 앞서는 경우가 많음

안전하게 계약하는 방법

신탁등기된 집이라고 무조건 계약이 불가능한 것은 아닙니다. 다만, 보증금을 안전하게 지키려면 반드시 아래 절차를 따라야 합니다. 

  • 신탁원부 발급 및 확인

    등기소에서 ‘신탁원부’를 발급받아 임대차 계약에 대한 조건과 수탁자의 사전 동의가 필요한지 확인해야 합니다. 신탁원부는 신탁 계약의 상세 내용이 담긴 문서로, 등기부등본만으로는 알 수 없는 핵심 정보가 들어있습니다.

  • 수탁자(신탁회사)의 서면 동의 확보

    신탁원부 확인 결과 수탁자의 동의가 필요하다면, 반드시 신탁회사로부터 임대차 계약에 대한 ‘서면 동의서’를 받아야 합니다. 임대인의 구두 약속이나 중개사의 말만 믿어서는 안 됩니다.

  • 계약서에 수탁자 명시 및 특약 추가

    계약서의 임대인 란에 위탁자(원래 집주인)와 함께 수탁자(신탁회사)를 함께 명시하고, ‘수탁자의 동의를 얻은 계약이며, 임대차보증금은 수탁자에게 지급한다’는 취지의 특약을 넣는 것이 안전합니다.

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판단 근거 및 출처