건축물대장, 위반건축물이면 전세 들어가도 될까?

한 줄 답변

계약하려는 집에 위반건축물 표기가 있다면 계약을 신중히 검토해야 합니다. 당장 거주하는 데는 문제가 없더라도, 전세보증보험 가입이 거절되거나 최악의 경우 보증금 회수에 문제가 생길 수 있기 때문입니다.

위반건축물이란 무엇인가요?

위반건축물이란 건축법을 위반하여 짓거나 사용 중인 건물을 말합니다. 건물주가 허가나 신고 없이 건물을 증축(예: 발코니 확장, 옥탑방 증설)하거나 용도를 무단으로 변경(예: 주차장을 창고로 사용)하는 경우가 대표적입니다. 이런 사실이 적발되면, 구청은 건축물대장에 '위반건축물'이라고 표시합니다.


<출처: [위반건축물 예방사례집], 광주광역시, 2020년>
<출처: [위반건축물 예방사례집], 광주광역시, 2020년>

임차인에게 미치는 위험 3가지

위반건축물에 전세로 들어갈 경우 임차인은 다음과 같은 위험에 노출될 수 있어, 보증금 회수가능성 측면에서 불리합니다.

  • 전세보증보험 가입 거절

    HUG, HF 등 모든 전세보증보험 기관은 위반건축물에 대한 보증 가입을 거절합니다. 보증사고 발생 시 보증금을 지켜줄 가장 강력한 안전장치가 사라지는 셈입니다.

  • 전세대출 제한 또는 불가

    은행은 대출 심사 시 건축물대장을 확인하며, 위반건축물인 경우 대출을 거절하거나 한도를 줄일 수 있습니다. 이미 대출을 받은 후 위반건축물로 등재되면 대출 연장이 거부될 수도 있습니다.

  • 경매 시 불이익 및 보증금 손실 위험

    집주인의 이행강제금 체납 등으로 집이 경매에 넘어갈 경우, 위반건축물은 일반 매물보다 낙찰가가 낮게 형성되는 경향이 있습니다. 낮은 가격에 낙찰되면 임차인의 보증금 회수 순위가 밀려 보증금 손실 위험이 커집니다.

계약 전 확인하고 대처하는 방법

마음에 드는 집이 위반건축물인지 모르고 계약하는 일을 막기 위해, 계약 전 반드시 건축물대장을 직접 확인해야 합니다. 위반 사실을 발견했다면 다음과 같이 대처할 수 있습니다.

  • 건축물대장 직접 발급·열람하기

    정부24 또는 건축행정시스템 세움터 홈페이지에서 누구나 무료로 건축물대장을 열람하고 발급받을 수 있습니다. 첫 페이지 우측 상단에 노란색 바탕으로 '위반건축물'이라고 표시되어 있는지 확인하세요.

  • 임대인에게 시정 요구 및 특약 명시

    임대인에게 위반 사항을 시정해달라고 요구할 수 있습니다. 만약 임대인이 잔금 지급일까지 위반 내용을 시정하여 건축물대장에서 '위반건축물' 표기를 삭제하기로 합의했다면, 이 내용을 반드시 특약사항에 명시해야 합니다.

  • 계약 재검토

    임대인이 시정을 거부하거나, 보증보험 가입 불가 등의 위험을 감수하기 어렵다고 판단되면 계약을 진행하지 않는 것이 안전합니다. 특히 보증금이 실거래가 대비 높은 경우 더욱 신중한 접근이 필요합니다.

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판단 근거 및 출처