전월세 계약 처음이라면, 순서부터 주의사항 정리

전·월세계약은 어떤 순서로 진행되나요?

처음 전·월세계약을 하면 용어도 어렵고, 순서도 헷갈릴 수 있습니다.

하지만 전체 흐름은 크게 다섯 단계로 나눌 수 있습니다.

이 중에서 가장 조심해야 하는 시점은 계약금을 보내기 전입니다.

계약금을 보낸 뒤에는 문제가 발견되어도 되돌리기 어려울 수 있기 때문입니다.

1단계: 집을 볼 때는 보증금과 관리비만 보지 마세요

처음 집을 볼 때는 위치, 방 크기, 채광, 수압, 소음, 곰팡이, 관리비 등을 먼저 보게 됩니다.

물론 이것도 중요합니다.

하지만 전·월세계약에서 더 중요한 것은 이 집이 내 보증금을 돌려받을 수 있는 구조인지입니다.

집이 마음에 들어도 바로 가계약금을 보내면 안 됩니다.

주소와 보증금을 기준으로 먼저 서류를 확인해야 합니다.

2단계: 계약 전에는 서류 확인이 가장 중요합니다

계약 전 확인해야 할 핵심 서류는 등기부등본과 건축물대장입니다.

여기에 시세 대비 보증금 구조와 전세보증금반환보증 가입 가능 여부까지 함께 봐야 합니다.

등기부등본은 집의 권리관계를 확인하는 서류입니다.

건축물대장은 건물 자체가 주거용으로 적정한지, 위반건축물은 아닌지 확인하는 서류입니다.

시세는 내 보증금과 근저당권 같은 선순위채권이 집값 안에서 감당 가능한 수준인지 판단하는 기준입니다.

등기부등본에서는 무엇을 봐야 하나요?

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다.

처음 보면 어렵지만, 전·월세계약 전에는 아래 항목을 중심으로 보면 됩니다.

특히 근저당권이 크거나, 압류·가압류·경매개시결정이 있거나, 신탁등기가 있다면 계약을 바로 진행하면 안 됩니다.

“중개사가 괜찮다고 했다”는 말보다 실제 등기부등본에 어떤 권리가 있는지 확인해야 합니다.

건축물대장에서는 무엇을 봐야 하나요?

건축물대장은 건물의 상태를 확인하는 서류입니다.

겉으로는 평범한 원룸이나 오피스텔처럼 보여도, 건축물대장상 위반건축물이거나 주거용이 아닌 경우가 있습니다.

건축물대장에 문제가 있으면 전입신고, 대출, 전세보증금반환보증 가입 과정에서 문제가 생길 수 있습니다.

특히 보증금이 큰 월세나 반전세도 건축물대장 확인이 필요합니다.

시세 대비 보증금도 확인해야 합니다

전·월세계약에서 보증금이 안전한지 보려면 단순히 “집이 깨끗한지”만 보면 안 됩니다.

내 보증금이 집값 대비 과하지 않은지 확인해야 합니다.

흔히 안전한 전세계약 구조를 볼 때는 아래 기준을 봅니다.

내 보증금 + 근저당권 등 선순위채권 < 집 시세

예를 들어 보겠습니다.

이 경우 근저당권과 내 보증금을 합친 금액이 집 시세보다 큽니다.

집이 경매로 넘어가면 보증금 전액을 돌려받기 어려울 수 있습니다.

그래서 계약 전에는 시세, 근저당권, 보증금을 함께 비교해야 합니다.

3단계: 계약서 작성 전 특약을 확인하세요

서류를 확인한 뒤 계약을 진행한다면, 계약서에 중요한 내용을 특약으로 남겨야 합니다.

구두 약속은 나중에 증명하기 어렵습니다.

예를 들어 근저당권 말소 조건이 있다면 이렇게 쓸 수 있습니다.

임대인은 잔금 지급 전까지 등기부등본상 근저당권을 말소하고, 임차인은 말소가 반영된 최신 등기부등본을 확인한 후 잔금을 지급한다.
말소가 이행되지 않을 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 지급받은 계약금을 즉시 반환한다.

특약은 짧게 쓰더라도 언제까지, 무엇을, 어떻게 확인할지가 들어가야 합니다.

4단계: 잔금 지급 전 등기부등본을 다시 확인하세요

계약서를 썼다고 끝난 것이 아닙니다.

계약일과 잔금일 사이에 새로운 근저당권, 압류, 가압류가 생길 수 있습니다.

그래서 잔금 지급 직전에 등기부등본을 다시 확인해야 합니다.

잔금은 반드시 계약서에 적힌 임대인 또는 권한 있는 계좌로 송금해야 합니다.

소유자와 계좌 명의가 다르다면 왜 다른지 확인해야 하고, 신탁등기된 집이라면 보증금 입금 계좌를 더 신중하게 확인해야 합니다.

5단계: 이사 후 전입신고와 확정일자를 바로 해야 합니다

잔금을 지급하고 입주했다면 바로 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다.

주택 인도와 전입신고를 해야 대항요건을 갖추고, 확정일자까지 받아야 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

정리하면 아래와 같습니다.

전입신고와 확정일자는 미루지 않는 것이 좋습니다.

가능하면 잔금 지급과 이사 당일 바로 진행해야 합니다.

전세보증금반환보증도 계약 전에 확인하세요

전세보증금반환보증은 계약 종료 후 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관에 이행을 청구할 수 있는 안전장치입니다.

하지만 아무 집이나 가입할 수 있는 것은 아닙니다.

계약 후 신청했다가 가입이 어렵다는 사실을 알게 되면 이미 늦을 수 있습니다.

따라서 전세보증금반환보증은 계약 후가 아니라, 계약 전에 가입 가능성을 먼저 확인하는 것이 안전합니다.

안심등기에서는 어떻게 확인하나요?

안심등기에서는 전·월세계약 전 주소와 보증금을 입력하면 등기부등본, 건축물대장, 시세 대비 보증금 구조, 전세보증금반환보증 가입 가능 여부를 함께 확인할 수 있습니다.

등기부등본에 근저당권 채권최고액이 크게 설정되어 있으면, 집이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금보다 먼저 배당받을 금액이 많을 수 있습니다. 이 경우 계약 전 근저당권 말소 조건이나 보증금 조정이 필요한지 확인해야 합니다. <안심등기 RC코드 - RC_PRIORITY_DEBT_HIGH_AMOUNT>

보증금과 선순위채권의 합계가 주택가액 기준을 초과하면, 전세보증금반환보증 가입이 어렵거나 계약 구조 자체가 위험할 수 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET>계약 전 보증금 조정, 권리 말소 조건, 다른 매물 검토가 필요합니다. 

예상 경매 낙찰가에서 선순위채권과 예상 경매 비용을 차감했을 때 내 보증금 전액을 회수하기 어려운 구조라면, 경매 시 보증금 일부 손실 가능성까지 확인해야 합니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_PARTIAL_RISK>

건축물대장에 위반건축물 표시가 있으면, 전세대출이나 전세보증금반환보증 가입에 영향을 줄 수 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED>이 경우 계약 전 위반 내용과 시정 가능 여부를 확인해야 합니다.