잔금 직전, 전세사기 막는 마지막 점검

한 줄 답변

전세 계약 잔금일은 보증금의 주인이 바뀌는 중요한 날입니다. 잔금을 치르기 직전, 등기부등본 변동 여부, 임대인 신원, 세금 체납 여부를 다시 한번 확인하는 것이 전세사기 예방의 마지막 관문입니다.

1. 등기부등본 재확인: 계약일과 달라진 점은 없는가

가장 중요한 첫 단계는 잔금 지급 직전, 등기부등본을 다시 발급받아 계약일 당시와 변동 사항이 없는지 확인하는 것입니다. 특히 아래와 같은 새로운 권리관계가 생겼는지 꼼꼼히 살펴야 합니다.

  • 새로운 근저당, 가압류, 가등기

    계약 이후 잔금일 사이에 새로운 빚(근저당)이 생기거나 소유권에 문제(가압류, 가등기)가 생겼다면 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다. 등기부등본 '을구'를 확인하세요.

  • 집주인(임대인) 변경

    나도 모르는 사이 집주인이 바뀌었다면 계약의 효력에 문제가 생길 수 있습니다. 등기부등본 '갑구'의 소유자 정보가 계약서상 임대인과 일치하는지 확인하세요.

  • 신탁등기 여부

    신탁등기된 부동산은 실제 소유 권한이 신탁회사에 있습니다. 신탁회사의 동의 없는 계약은 무효가 될 수 있으므로, '갑구'의 신탁등기 여부를 반드시 확인하고 신탁원부를 점검해야 합니다.

2. 임대인 관련 서류 최종 점검

임대인 본인이 맞는지, 보증금을 안전하게 지불해도 되는지 확인하는 절차입니다. 계약 당일 임대인에게 직접 요청하거나, 사전에 동의를 받아 확인해야 할 서류들입니다.

임대인이 임차인의 대항력 발생시점을 악용하여 피해를 입히는 다음과 같은 사례가 조사되고 있습니다[주택도시보증공사(HUG) 안심전세포털(https://www.khug.or.kr/jeonse/)-전세사기 피해 예방-전세사기 유형별 사례 및 대처방안-계약한 직후-월셋집을 전셋집으로 둔갑시킨 중개사 참조].

확인 서류 확인 내용 확인 방법
신분증 계약서상 임대인과 동일인 여부 주민등록증 진위확인(1382, 정부24)
국세·지방세 납세증명서 임대인의 세금 체납 여부 임대인에게 직접 받거나, 동의 후 세무서·홈택스에서 열람
위임장 (대리 계약 시) 대리인의 계약 권한 범위 위임장, 임대인의 인감증명서 대조

3. 그 외 필수 확인 사항

등기부와 임대인 외에도, 안전한 계약 마무리를 위해 추가로 점검할 사항들입니다. 중개사를 통해 계약했다면 관련 서류를 요청하여 확인할 수 있습니다.

또한, 다음과 같이 폐업신고 후에도 다른 중개사의 등록증을 대여하여 중개사무소를 운영하는 등 무등록 중개업자의 중개행위로 인한 전세사기 피해도 다수 적발되고 있습니다[국토교통부 보도자료(2024.1.15.), “전세사기 의심 공인중개사 3차 특별점검 결과”, 1면 및 붙임 2 사례 1·2·4 참조].

  • 건축물대장

    계약한 집이 불법 건축물(위반건축물)은 아닌지 확인합니다. 위반건축물은 전세대출이나 전세보증보험 가입이 거절될 수 있습니다. (정부24, 세움터에서 발급)

  • 공인중개사 정보

    정상적으로 등록된 공인중개사인지, 손해배상책임을 보장하는 공제증서는 있는지 확인합니다. (한국공인중개사협회 등에서 조회)

  • 전세보증금반환보증 가입

    아직 가입하지 않았다면 잔금 지급 및 전입신고 후 즉시 신청하는 것을 권장합니다. HUG, HF, SGI 등 기관별 전세보증보험가입조건을 미리 확인해두면 좋습니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

계약 가능 상태 확인하기

판단 근거 및 출처

[국토교통부 보도자료(2024.1.15.), “전세사기 의심 공인중개사 3차 특별점검 결과”, 1면 및 붙임 2 사례 1·2·4 참조].[국토교통부 보도자료(2024.1.15.), “전세사기 의심 공인중개사 3차 특별점검 결과”, 1면 및 붙임 2 사례 5 참조].『전세사기 피해자 지원 특별법 해설서』, 11면 및 12면 참조).