보증보험 사고 나면 어떻게 청구하나요?

한 줄 답변

계약 종료 후 보증금을 한 달 이상 못 받았거나, 계약 중 집이 경매에 넘어간 경우 보증기관에 '보증이행'을 청구해 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 이때 임차권등기명령 신청 등 법적 절차를 먼저 완료해야 합니다.

보증이행을 청구할 수 있는 두 가지 상황

전세보증금 반환보증(이하 보증보험)에 가입했더라도 바로 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 보증기관이 보증금을 대신 돌려주는 '보증사고'로 인정받아야 합니다. 주택도시보증공사(HUG) 기준으로, 보증사고는 크게 두 가지 경우에 해당합니다(주택도시보증공사(HUG) 홈페이지-보증이행안내 참조).

사고 유형 보증사고 내용 이행 청구 조건
임대차 계약 종료 계약 해지·종료 후 1개월이 지나도 정당한 사유 없이 보증금을 못 받은 경우 임차권등기명령을 마친 후 청구
경매·공매 진행 계약 기간 중 집이 경매·공매로 넘어가 배당을 받았지만, 보증금을 전액 돌려받지 못한 경우 배당표 등 미수령액 증빙 후 청구

보증이행 청구 절차와 필수 서류

보증사고가 발생했다면, 필요한 서류를 갖춰 관할 HUG 지사로 방문 또는 우편 접수하여 보증이행을 청구해야 합니다. 절차가 복잡하고 서류가 많아 미리 꼼꼼히 챙기는 것이 중요합니다.

1. 임대인에게 계약 갱신 거절 통지

가장 먼저 할 일은 임대인에게 계약 만료 2개월 전까지 갱신 거절 의사를 명확히 통보하는 것입니다. 전화 통화 녹음, 문자, 내용증명 등으로 증거를 남겨두어야 합니다. 만약 이 시기를 놓쳤다면 임대인과 '계약종료합의서'를 작성하여 제출할 수도 있습니다.

2. 임차권등기명령 신청 및 완료

보증금을 못 받은 채로 이사하면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 이를 방지하기 위해 법원에 '주택임차권등기명령'을 신청해야 합니다. 등기부등본에 임차권이 기재된 것을 확인한 후에 이행 청구가 가능합니다. 결정문만으로 심사는 가능하지만, 보증금을 받기 전까지는 등기 완료가 필수입니다.

3. 보증이행 청구 서류 제출

위 절차를 마쳤다면 다음 서류들을 준비해 보증기관에 제출합니다. 계약 상황에 따라 추가 서류가 필요할 수 있으니 사전에 문의하는 것을 권장합니다.

  • 보증이행청구서, 대위변제증서

    보증기관 양식에 맞춰 작성합니다.

  • 확정일자 받은 임대차계약서 원본

    계약 갱신 등으로 여러 번 작성했다면 모든 계약서를 준비해야 합니다.

  • 갱신 거절 통지 증빙 서류

    내용증명, 문자메시지 등 임대인에게 의사가 도달했음을 증명하는 자료가 필요합니다.

  • 주민등록표 초본 및 부동산등기부등본

    임차권등기명령이 완료된 후 발급받아 제출합니다.

  • 본인 명의 통장사본

    HUG 안심대출을 받았다면 해당 은행 지점 명의 계좌, 그 외 전세대출은 본인 계좌와 금융거래확인서가 필요합니다.

가장 중요한 안전장치, 보증보험 가입

보증이행 청구 절차는 시간과 노력이 많이 드는 힘든 과정입니다. 무엇보다 중요한 것은 계약 단계에서부터 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 장치를 마련하는 것입니다. 전세 계약 시 보증보험 가입이 가능한 매물인지 확인하는 것이 전세사기 예방의 첫걸음이 될 수 있습니다.

HUG, HF, SGI 등 각 보증기관마다 가입 조건과 보증 한도가 다르므로, 내 상황에 맞는 상품을 미리 알아보는 것이 좋습니다. 위반건축물이거나 임대인의 신용에 문제가 있는 등 가입이 거절되는 사유도 있어 계약 전에 확인이 필요합니다.

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판단 근거 및 출처