전세계약 전 반드시 확인해야 할 10가지 체크리스트

2026.02.21

약 5분

이런 분들에게 필요해요

전세계약을 앞두고 어떤 서류를, 어떻게 확인해야 할지 막막하신가요? 안전한 계약을 위해 확인해야 할 항목이 많지만, 놓치기 쉬운 부분이 많아 불안감을 느끼는 분들을 위해 필수 체크리스트를 준비했습니다.

1. 주택 시세 확인하기

계약하려는 집의 실제 가치를 파악하는 것이 '깡통전세' 위험을 피하는 첫걸음입니다. 공시가격이 아닌 실제 거래되는 시세를 여러 경로로 확인하여, 내 보증금이 시세에 비해 너무 높지 않은지 판단해야 합니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템(https://rt.molit.go.kr/): 아파트, 연립/다세대, 단독/다가구, 오피스텔, 토지 등

국토교통부 부동산 공시가격 알리미(https://www.realtyprice.kr/): 공동주택, 표준단독주택, 개별단독주택 공시가격 등

한국부동산원 부동산테크(https://rtech.or.kr/): 아파트(50세대 미만 아파트), 연립다세대 등

홈택스를 통한 오피스텔 기준가격 조회[국세청 홈택스 홈페이지(https://www.hometax.go.kr/)-상담·불복·고충·제보·기타-기준시가 조회-기준시가 안내 참조]

국토교통부 실거래가 공개시스템
아파트, 연립/다세대, 단독/다가구, 오피스텔 등 대부분의 주택 실거래가를 확인할 수 있습니다.
한국부동산원 부동산테크
50세대 미만 소규모 아파트나 연립/다세대 시세 정보 파악에 유용합니다.
주택도시보증공사(HUG) 안심전세 App
매매 시세, 등기 변동 등 전세계약에 필요한 정보를 종합적으로 확인할 수 있습니다.

2. 등기부등본 및 건축물대장 확인하기

등기부등본과 건축물대장은 집의 '신분증'입니다. 계약 당일은 물론 잔금일에도 다시 한번 확인하여 소유권 변동이나 새로운 권리관계가 생기지 않았는지 확인하는 습관이 중요합니다.

등기부등본: 소유자와 권리관계 확인

대법원 인터넷등기소에서 발급 가능하며, '갑구'에서는 실소유주, '을구'에서는 근저당 등 채무 관계를 확인해야 합니다. 압류, 가압류, 가등기, 경매개시결정 등 소유권을 제한하는 등기가 있다면 계약을 보류하고 신중히 검토해야 합니다.

건축물대장: 무허가·불법건축물 여부 확인

정부24 또는 건축행정시스템 세움터에서 발급받아 위반건축물로 등재되어 있는지 확인해야 합니다. 위반건축물은 전세자금대출이나 전세보증보험 가입이 거절될 수 있습니다.

신탁원부: 신탁부동산인 경우 필수 확인

등기부등본 갑구에 '신탁' 등기가 있다면 반드시 신탁원부를 확인해야 합니다. 소유권이 신탁회사에 있으므로, 신탁회사의 동의 없는 임대차 계약은 무효가 될 수 있습니다. 신탁원부는 등기소에 직접 방문해야 발급받을 수 있습니다.

신탁계약을 체결한 경우 신탁회사의 사전 승낙 및 합의 없이 계약을 맺을 경우 계약 자체가 무효가 되는 문제가 발생할 수 있습니다[주택도시보증공사(HUG) 안심전세포털(https://www.khug.or.kr/jeonse/)-전세사기 피해 예방-임대인 확인할 때-신탁회사의 동의 없는 계약 참조].

3. 계약 당사자 확인하기

계약서에 서명하는 상대방이 실제 소유주 또는 정당한 대리인인지 확인하는 것은 계약의 기본입니다. 신분증 진위여부 확인은 필수이며, 대리인과 계약 시에는 위임장과 인감증명서를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

구분	확인 사항
임대인이 개인인 경우	등기부등본 소유자와 임대인의 신분증이 일치하는지 확인 (신분증 진위 확인: ☎1382 또는 정부24)
임대인이 법인인 경우	법인 등기부등본, 법인 인감증명서, 대표자 신분증을 확인하고, 대리인 계약 시 위임장 확인
대리인과 계약 시	소유주 본인의 인감이 날인된 위임장, 소유주 본인의 인감증명서, 대리인 신분증을 모두 확인

4. 임대인 채무 및 공인중개사 정보 확인

임대인의 세금 체납 여부와 공인중개사의 정상 영업 여부를 확인하여 잠재적인 위험을 줄일 수 있습니다.

주택 소유자, 공인중개사, 중개보조원, 임대인 등이 공모하여 깡통전세 계약을 유도하는 다음과 같은 방식의 전세사기 사례가 여러 건 적발되고 있습니다[국토교통부 보도자료(2024.1.15.), “전세사기 의심 공인중개사 3차 특별점검 결과”, 1면 및 붙임 2 사례 5 참조].

임대인 세금 체납 여부 확인
임대인의 동의를 받아 국세·지방세 납세증명서를 확인하세요. 계약 후에는 임대인 동의 없이도 세무서에서 미납 국세 등을 열람할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의7).
공인중개사 개업 여부 확인
국가공간정보포털이나 한국공인중개사협회 사이트에서 등록된 공인중개사인지 확인합니다. 계약서 작성 권한이 없는 중개보조원과 계약하지 않도록 주의해야 합니다.
공제증서 확인
중개사고 발생 시 손해배상을 받을 수 있도록, 계약 시 공인중개사로부터 보증설정(공제)증서를 받아두는 것이 안전합니다.

5. 계약서 작성 및 보증보험 가입

모든 확인을 마쳤다면, 계약서에 내용을 명확히 기재하고 보증금을 안전하게 지킬 장치를 마련해야 합니다.

특약사항 꼼꼼히 작성

임대인과 협의한 내용은 구두 약속이 아닌 특약사항으로 명확히 기재해야 법적 효력을 가집니다. (예: 잔금 지급 시까지 현 상태의 등기부등본을 유지하며, 위반 시 계약을 무효로 하고 계약금을 반환한다.)

전세보증금반환보증 가입

계약 종료 후 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우를 대비해 보증기관(HUG, HF, SGI)이 대신 보증금을 반환해주는 상품입니다. 가입 요건을 미리 확인하고, 계약 후 신청 기한 내에 가입하는 것을 권장합니다. 정부에서 보증료 지원 사업도 시행하고 있으니 활용해 보세요.