아파트 전세대출이 안 되는 집도 있나요? 4가지 조건 확인법

한 줄 답변

네, 아파트라도 전세대출이 거절될 수 있습니다. 은행은 대출 심사 시 등기부상 권리침해, 건축물대장상 위반 사항, 과도한 선순위 채권(깡통전세 위험), 신탁등기 여부 등을 확인하며, 문제가 발견되면 대출을 실행하지 않습니다.

은행이 아파트 전세대출을 거절하는 이유

일반적으로 아파트는 빌라나 다가구주택에 비해 시세가 명확하고 권리관계가 단순해 대출 심사에 유리하다고 알려져 있습니다. 하지만 아파트라는 이유만으로 모든 매물이 대출 가능한 것은 아닙니다. 은행은 대출금을 안전하게 회수할 수 있는지, 즉 임차인이 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지를 최우선으로 보기 때문입니다.

만약 집이 경매에 넘어갔을 때 은행(또는 임차인)이 보증금을 회수하지 못할 위험이 보이면, 은행은 아파트전세대출 실행을 거절합니다. 대표적인 4가지 거절 사유는 다음과 같습니다.

  • 등기부등본에 압류·가압류 등 권리침해가 있는 경우

    소유권 분쟁이나 채무 문제가 있는 집은 경매로 넘어갈 위험이 높아 대출이 거절됩니다.

  • 건축물대장에 ‘위반건축물’로 등재된 경우

    불법 증축·개조된 부분은 원상복구 명령 대상이며, 이행강제금이 부과될 수 있어 대출 심사에 불리합니다.

  • 선순위 채권(근저당, 앞선 보증금)이 과도한 경우

    집값 대비 빚이 너무 많아 '깡통전세' 위험이 있는 집은 보증금 회수 가능성이 낮아 대출이 어렵습니다.

  • 신탁등기가 설정되어 있고 수탁자 동의가 없는 경우

    집의 실소유주가 신탁회사인 상태에서 임대인(위탁자)과만 계약하면 법적 보호를 받기 어려워 대출이 불가합니다.

대출 가능 여부, 어떻게 확인하나요?

계약 전, 대출 신청에 앞서 임차인이 직접 서류를 통해 위험 신호를 미리 확인해볼 수 있습니다. 최소한 아래 3가지 서류를 확인하여 대출 거절 사유가 있는지 점검하는 것이 좋습니다.

갑구와 을구에는 순위번호란, 등기목적란, 접수란, 등기원인란, 권리자 및 기타사항란이 있습니다(「부동산등기규칙」 제13조제2항).

 갑구에는 소유권의 변동과 가등기, 압류등기, 가압류등기, 경매개시 결정 등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 기재되어 있습니다.

확인 서류 주요 확인 항목 위험 신호
등기부등본 '을구'의 근저당권, '갑구'의 압류, 가압류, 가등기, 신탁등기 여부 소유권 외 권리가 복잡하게 설정되어 있음
건축물대장 오른쪽 위 '위반건축물' 노란색 표기 여부, 주택 용도 주거용이 아니거나 위반건축물로 등재됨
시세 및 선순위 채권 KB시세, 실거래가 확인 및 임대인에게 근저당, 보증금 총액 문의 선순위 채권 + 내 보증금이 시세의 70%~80%를 초과함

이 서류들은 계약 전 공인중개사를 통해 요청하거나 직접 발급받을 수 있습니다. 특히 신탁등기가 된 집은 반드시 신탁원부를 추가로 확인하여 임대인에게 적법한 임대 권한이 있는지, 신탁회사의 동의가 필요한지 확인해야 합니다.

대출 불가 판정 시 대처 방법

만약 마음에 드는 아파트가 위 조건들에 해당하여 대출이 어렵다는 것을 알게 되었다면 어떻게 해야 할까요? 계약을 포기하기 전에 몇 가지 해결 방법을 시도해볼 수 있습니다.

  • 등기부상 권리침해 해결 요청

    임대인에게 잔금 지급과 동시에 해당 등기(근저당, 가압류 등)를 말소하는 조건을 특약으로 제시할 수 있습니다. 법무사를 통해 안전하게 동시 이행이 가능한지 확인하는 것이 좋습니다.

  • 위반건축물 사항 해결 요청

    위반 사항이 경미하여 해결 가능하다면, 임대인이 잔금일 전까지 시정하여 위반건축물 표기를 해제하는 조건으로 계약을 진행할 수 있습니다. 다만 시간이 오래 걸릴 수 있어 현실적으로 어려운 경우가 많습니다.

  • 보증금 조정 또는 월세 전환

    선순위 채권이 많아 대출 한도가 부족하거나 거절된 경우, 보증금을 낮추고 월세를 내는 반전세 형태로 전환하여 보증금 총액을 줄이는 방법이 있습니다.

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판단 근거 및 출처