전세사기 대표 수법 4가지, 이것만 알아도 막을 수 있어요

2026.03.05

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한 줄 답변

최근 전세사기는 시세보다 높은 보증금으로 계약하는 '깡통전세', 등기부상 허점을 노리는 수법 등으로 진화하고 있습니다. 대표적인 사기 유형을 미리 알아두는 것만으로도 피해를 막는 데 큰 도움이 됩니다.

전세사기는 임차인의 불안한 심리와 정보 비대칭을 이용합니다. 최근 자주 발생하는 대표적인 사기 유형 4가지를 정리했습니다. 계약을 알아볼 때 이런 신호가 보인다면 더욱 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

(대한변호사협회, 『전세사기 피해자 지원 특별법 해설서』, 11면 및 12면 참조).

'깡통전세'를 이용한 무자본 갭투자
보증금이 매매가를 넘어서는 '깡통전세'를 이용해 자기 자본 없이 주택을 사들이는 방식입니다. 임대인이 보증금을 돌려줄 능력이 없어 가장 큰 피해를 낳는 유형입니다.
전입신고 효력 발생 시점 악용
임차인의 전입신고 효력이 다음 날 0시에 발생하는 점을 악용, 임대인이 전입신고 당일 주택담보대출을 받아 근저당을 설정하는 수법입니다. 이 경우 임차인은 후순위로 밀려나 보증금을 보호받기 어렵습니다.
신탁등기된 주택을 소유자 동의 없이 계약
집주인이 아닌 신탁회사가 소유권을 가진 '신탁등기' 주택을, 권한 없는 원래 집주인(위탁자)과 계약하는 경우입니다. 신탁회사의 동의가 없으면 계약 자체가 무효가 될 수 있습니다.
무자격·불법 중개인의 중개 행위
등록되지 않은 중개보조원이 계약을 주도하거나, 여러 중개사가 공모하여 시세보다 높은 가격으로 계약을 유도하는 등 불법 중개 행위로 인한 피해가 발생하고 있습니다.

사기 수법은 교묘하지만, 계약 전 몇 가지 서류와 사실관계를 확인하는 것만으로도 대부분의 위험을 막을 수 있습니다. 다음은 각 유형별 핵심 예방법입니다.

시세와 선순위 권리관계를 직접 확인하고, 계약서에 안전장치를 마련하는 것이 중요합니다. 전세계약주의사항 중 가장 기본이 되는 항목입니다.

확인 항목	예방 방법
시세 및 전세가율	국토부 실거래가, 주변 시세 등을 통해 적정 시세를 파악하고, 보증금이 시세의 70~80%를 넘지 않는지 확인합니다.
선순위 권리 확인	등기부등본을 통해 나보다 앞선 근저당, 가압류, 선순위 보증금 규모를 확인하여 보증금 회수 가능성을 예측합니다.
임대인 세금 체납	계약 전 '미납국세열람'을 요청하거나, 임대인에게 '납세증명서'를 요구하여 세금 체납 여부를 확인합니다.
계약서 특약	'잔금일 익일까지 현재 등기부 상태를 유지한다'는 특약을 넣어 잔금일 당일 대출 실행 위험을 방지합니다.

등기부등본의 '갑구'와 중개인의 신원을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

신탁원부 확인 필수
등기부등본 갑구에 '신탁'이 기재되어 있다면, 반드시 등기소에서 '신탁원부'를 발급받아 실제 소유자(수탁자)와 임대 계약에 대한 동의 여부를 확인해야 합니다.
공인중개사 신원 조회
국가공간정보포털 등에서 중개사무소의 등록번호와 공인중개사의 자격 여부를 조회하여, 무자격자와의 계약을 피해야 합니다.