한 줄 정의
임차인이 임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 1회에 한해 2년의 계약 연장을 요구할 수 있는 권리입니다. 임대인은 법에서 정한 정당한 사유 없이는 이를 거절할 수 없습니다.
계약갱신청구권의 핵심 조건
전세계약 갱신권(계약갱신요구권)은 주택임대차보호법에 따라 임차인의 주거 안정을 보장하기 위한 제도입니다. 임차인은 이 권리를 1회에 한해 사용할 수 있으며, 갱신되는 임대차 기간은 2년으로 봅니다. 갱신 시 보증금과 차임은 이전 계약과 동일한 조건이 원칙이지만, 합의에 따라 5% 범위 내에서 증액할 수 있습니다. (「주택임대차보호법」 제6조의3)
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언제 사용해야 하나요?
임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신 의사를 명확히 전달해야 합니다. 문자 메시지, 내용증명 등 증거를 남겨두는 것이 안전합니다.
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묵시적 갱신과 다른가요?
다릅니다. 묵시적 갱신은 임대인과 임차인 모두 계약 만료 2개월 전까지 아무런 통지를 하지 않았을 때 자동으로 연장되는 것을 말하며, 갱신권 사용 횟수에 포함되지 않습니다.
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갱신 후 중도 해지가 가능한가요?
임차인은 갱신된 계약 기간 중 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 해지 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 후에 발생하며, 이 3개월 동안은 임대료를 납부해야 합니다.
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우
임차인의 갱신 요구가 항상 받아들여지는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법은 임대인이 정당하게 갱신을 거절할 수 있는 9가지 사유를 명시하고 있습니다. 가장 흔한 경우는 임대인 본인이나 직계존속·비속이 실제 거주하려는 경우입니다.
| 구분 | 임대인의 정당한 갱신 거절 사유 (「주택임대차보호법」 제6조의3제1항) |
|---|---|
| 임차인 귀책 | 2기 이상의 차임 연체, 부정한 방법으로 임차, 무단 전대, 주택의 고의·중대한 과실 파손 등 |
| 상호 합의 | 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하고 합의한 경우 |
| 주택 상태 | 주택 전부 또는 일부가 멸실되었거나, 안전사고 우려 등으로 철거·재건축이 필요한 경우 |
| 실거주 목적 | 임대인 또는 그의 직계존속·비속(부모, 자녀 등)이 실제 거주하려는 경우 |
임대인의 실거주 번복 시 대처 방법
만약 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하고 임차인을 내보낸 뒤, 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상액은 아래 세 가지 중 가장 큰 금액으로 정해집니다. (「주택임대차보호법」 제6조의3제6항)
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갱신 거절 당시 환산월차임의 3개월분
전세의 경우, 전세보증금을 법정 전환율에 따라 월세로 환산하여 계산합니다.
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제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 기존 환산월차임 차액의 2년분
새로운 임차인에게 더 높은 월세를 받았다면, 그 차액의 24개월분에 해당하는 금액입니다.
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갱신 거절로 인해 임차인이 입은 실제 손해액
이사 비용, 중개수수료, 높아진 주거비용 등 임차인이 실제로 입은 손해를 입증할 수 있는 금액입니다.
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이 글의 핵심 요약
안심등기는 보증금 회수 가능성을 시세 대비 보증금 · 임대인 · 등기·건축물 3가지 기준으로 평가해 「계약 진행 가능 상태」를 알려드립니다. 본 글에서 다룬 계약갱신청구권은 안전한 주거를 위한 법적 권리이며, 이와 관련된 분쟁 예방을 위해 계약 전후 등기부등본 등의 서류 확인이 중요합니다.
전세계약 갱신권(계약갱신요구권)은 임차인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 1회에 한해 2년의 계약 연장을 요구할 수 있는 권리입니다. 갱신 시 임대료는 5% 이내에서만 증액 가능합니다.
임대인은 임차인의 2기 이상 차임 연체, 임대인 및 직계가족의 실거주 목적 등 주택임대차보호법에서 정한 9가지 정당한 사유가 있을 때만 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 묵시적 갱신은 갱신권 사용으로 보지 않습니다.
만약 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 후 제3자에게 임대했다면, 임차인은 이사 비용 등 실제 손해액이나 법정 기준에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다. 갱신 요구 의사는 명확한 증거가 남는 방법으로 전달하는 것이 안전합니다.