전세 계약금, 얼마가 적당할까요? 법적 기준과 관행 총정리

2026.02.14

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한 줄 답변

전세 계약금에 대해 법적으로 정해진 비율은 없지만, 통상 전체 보증금의 5~10%를 계약금으로 정하는 것이 일반적인 관행입니다. 예를 들어 보증금이 2억 원이라면 1,000만 원에서 2,000만 원 사이에서 협의합니다.

계약금은 단순히 집을 선점하기 위해 내는 돈이 아닙니다. 민법상 '증약금', '위약금', '해약금'의 세 가지 법적 성격을 동시에 갖는 중요한 돈입니다. 계약이 성립되었음을 증명하고, 계약 파기 시 손해배상의 기준이 됩니다.

개업공인중개사는 거래의 안전을 보장하기 위해 필요하다고 인정하는 경우에는 거래계약의 이행이 완료될 때까지 계약금·중도금 또는 잔금(이하 "계약금등"이라 함)을 개업공인중개사 또는 다음의 자의 명의로 금융기관, 「공인중개사법」 제42조에 따라 공제사업을 하는 자 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자 등에 예치하도록 거래당사자에게 권고할 수 있습니다(「공인중개사법」 제31조제1항 및 「공인중개사법 시행령」 제27조제1항).

증약금 (계약 성립의 증거)
계약금을 주고받는 행위 자체로 임대인과 임차인 사이에 유효한 계약이 체결되었음을 증명합니다.
위약금 (계약 위반 시 손해배상)
계약서에 '계약 불이행 시 계약금을 위약금으로 한다'는 특약을 넣으면, 한쪽이 계약을 위반했을 때 계약금이 손해배상액의 기준이 됩니다.
해약금 (계약 해제의 수단)
별도 약정이 없다면 계약금은 해약금으로 추정됩니다(민법 제565조). 임차인은 계약금을 포기하고, 임대인은 받은 계약금의 두 배(배액)를 돌려주면 계약을 해제할 수 있습니다.

계약금 비율은 법적 강제 사항이 아니므로 임대인과 임차인이 자유롭게 협의하여 정할 수 있습니다. 하지만 너무 적거나 많으면 예상치 못한 문제가 생길 수 있어 주의가 필요합니다.

구분	장점	단점
계약금이 낮은 경우 (5% 미만)	임차인의 초기 부담이 적다	임대인이 계약금 배액을 상환하고 더 높은 가격에 다른 사람과 계약할 가능성이 있다
계약금이 높은 경우 (10% 초과)	임대인의 변심에 의한 계약 파기 가능성이 낮아진다	임차인의 사정으로 계약 파기 시 포기해야 하는 금액이 커진다

따라서 특별한 사정이 없다면 관행인 5~10% 수준에서 협의하는 것이 양측 모두에게 가장 합리적일 수 있습니다.

계약금은 반드시 등기부등본상 소유자 명의의 계좌로 직접 송금해야 합니다. 중개사나 제3자의 계좌로 보내는 것은 위험하며, 소유자가 아닌 사람과의 계약은 무효가 될 수 있습니다.

계약금 송금 전, 등기부등본을 다시 한번 발급받아 계약 시점과 현재의 소유자 및 권리관계(압류, 가압류 등)에 변동이 없는지 최종 확인하는 것이 안전합니다.

전세 계약금을 주고받는 과정에서 자주 헷갈리는 부분들을 정리했습니다. 계약 전에 꼭 확인하여 불필요한 분쟁을 예방하세요.

가계약금도 돌려받지 못하나요?
네, 가계약금도 법적으로 계약금의 일부로 인정될 수 있습니다. 구두나 문자로라도 보증금 액수, 입주일 등 중요 사항에 합의했다면, 가계약금을 포기해야 계약을 해제할 수 있습니다.
계약서 작성 전인데, 계약을 취소하면 계약금을 돌려받을 수 있나요?
아니요, 돌려받기 어렵습니다. 계약은 계약서 작성 여부와 상관없이 양측의 의사가 합치된 때 성립합니다. 계약금을 보냈다면 이미 계약이 시작된 것으로 보아, 단순 변심으로 인한 계약 취소 시 계약금을 돌려받기 힘듭니다.
대출이 안 나와서 계약을 취소하면 계약금을 돌려받을 수 있나요?
특약이 없다면 돌려받기 어렵습니다. 대출 실행 여부는 임차인의 개인 사정으로 간주되기 때문입니다. 이런 경우를 대비해 계약서에 '전세대출 미승인 시 계약금을 전액 반환하고 계약을 무효로 한다'는 특약을 반드시 넣어야 합니다.