등기부등본 보는법: 표제부, 갑구, 을구 항목별 완벽 정리

2026.03.27

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한 줄 답변

등기부등본 보는법의 핵심은 표제부에서 계약할 집 주소가 맞는지 확인하고, 갑구에서 계약 상대방이 실제 소유자인지, 그리고 을구에서 과도한 빚(근저당권)이 없는지 확인하는 것입니다.

등기부등본은 부동산의 '신분증'과 같습니다. 사람에게 주민등록등본이 있듯, 모든 토지와 건물에는 등기부등본이 있습니다. 이 서류에는 해당 부동산의 주소, 면적, 소유자 정보, 그리고 빚이나 압류 같은 권리관계가 모두 기록되어 있습니다.

만약 등기부를 확인하지 않고 계약했다가 집에 문제가 생기면, 최악의 경우 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 따라서 계약 전 등기부등본을 직접 확인하는 것은 보증금을 지키기 위한 가장 기본적인 절차입니다.

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉩니다. 각 부분에서 어떤 정보를 확인해야 하는지 알아보겠습니다.

갑구와 을구에는 순위번호란, 등기목적란, 접수란, 등기원인란, 권리자 및 기타사항란이 있습니다(「부동산등기규칙」 제13조제2항).

구분	확인 내용	핵심 확인 포인트
표제부	부동산의 물리적 현황	계약하려는 집의 주소, 동, 호수가 정확히 일치하는지 확인
갑구	소유권에 관한 사항	계약 상대방이 등기부상 실제 소유자인지, 가압류·경매 등 위험한 등기는 없는지 확인
을구	소유권 이외의 권리	근저당권(빚) 금액이 과도하지 않은지, 전세권 등 다른 권리는 없는지 확인

갑구에서는 현재 소유자가 누구인지, 소유권에 문제가 될 만한 기록은 없는지 확인해야 합니다. '순위번호'가 높을수록 최근의 기록입니다.

소유자 인적사항 확인
계약서에 나온 임대인이 등기부 갑구의 '권리자 및 기타사항'에 기재된 현재 소유자와 동일 인물인지 이름과 주소 등을 반드시 확인해야 합니다.
가압류, 압류, 가처분, 경매개시결정 등기
이런 등기는 집주인의 채무 문제로 인해 소유권이 제한된 상태를 의미합니다. 이런 등기가 있는 집은 계약을 피하는 것이 안전합니다. 등기부에 이상한 표기가 보인다면 그 의미를 정확히 파악해야 합니다.

을구는 집을 담보로 한 빚, 즉 근저당권이나 전세권 같은 권리를 보여줍니다. 을구가 깨끗하다면 가장 좋지만, 근저당권이 있더라도 그 규모를 파악하는 것이 중요합니다.

근저당권과 채권최고액
은행에서 돈을 빌리면 을구에 근저당권이 설정됩니다. 이때 '채권최고액'은 실제 빌린 돈(원금)의 120~130% 수준으로 설정됩니다. 이 채권최고액과 내 보증금을 합한 금액이 집 시세의 70%를 넘지 않는 것이 비교적 안전합니다.
전세권, 임차권등기
이전 세입자가 설정한 전세권이나 임차권등기명령 기록이 있다면, 해당 보증금이 아직 해결되지 않았을 수 있습니다. 잔금일 전까지 반드시 말소되는 조건으로 계약해야 합니다.

등기부등본은 계약 직전과 잔금 지급 직전, 최소 두 번 확인하는 것이 좋습니다. 계약서 작성 후 잔금을 치르기까지의 기간 동안 새로운 압류나 근저당이 설정될 수 있기 때문입니다. 대법원 인터넷등기소에서 쉽게 열람 및 발급이 가능합니다.