보증금을 안 돌려줘요, 임차권등기·소송 절차는?

2026.03.25

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한 줄 답변

계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면, '임차권등기명령'을 신청해 대항력을 유지한 채 이사할 수 있습니다. 이후에도 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 '보증금 반환 청구 소송'을 통해 법적으로 돌려받을 수 있습니다.

임차권등기명령은 임대차 계약이 끝났는데 보증금을 못 받은 임차인이 이사를 가더라도, 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않도록 법원의 명령으로 등기부에 기록하는 제도입니다. 이사를 가야만 하는 상황에서 내 보증금을 지키기 위한 첫 번째 법적 조치입니다.

임차권등기명령은 임차한 주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청할 수 있습니다. 신청 시 필요한 서류는 다음과 같습니다.

임차권등기명령을 신청하는 임차인은 아래의 사항을 기재한 임차권등기명령신청서를 작성하여 기명날인 또는 서명한 후 관련 첨부서류와 함께 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 접수해야 합니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제1항).

필수 서류	설명
임차권등기명령 신청서	법원 양식에 맞춰 임차인, 임대인 정보, 신청 취지 및 이유 등을 기재합니다.
임대차계약서	확정일자를 받은 계약서 원본 또는 사본이 필요합니다.
주민등록표등(초)본	전입신고 이력을 증명하기 위해 주소 변동 내역이 포함된 서류를 제출합니다.
부동산 등기사항증명서	임차한 주택의 소유권 및 권리관계를 확인하기 위해 제출합니다.
내용증명 등 계약 해지 증빙	문자, 통화녹음 등 임대인에게 계약 해지 의사를 통보했음을 증명하는 자료가 필요합니다.

임차권등기명령 신청과 등기에 들어간 비용은 모두 임대인에게 청구할 수 있습니다. 등기가 완료된 것을 반드시 확인한 후에 이사해야 대항력이 안전하게 유지됩니다.

임차권등기명령을 마쳤음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 다음 단계는 보증금 반환 청구 소송입니다. 소송을 통해 승소 판결을 받으면, 임대인의 재산을 강제집행(경매 등)하여 보증금을 회수할 수 있습니다.

지급명령 신청
소송보다 절차가 간단하고 비용이 저렴한 독촉 절차입니다. 임대인이 2주 내 이의를 제기하지 않으면 확정판결과 같은 효력을 가집니다.
보증금 반환 청구 소송
임대인이 이의를 제기하거나 주소 불명 등으로 지급명령 송달이 어려운 경우 정식 소송을 진행합니다. 변호사 선임 등을 고려할 수 있습니다.
강제집행
승소 판결 후에도 임대인이 보증금을 주지 않으면, 판결문을 근거로 임차주택을 경매에 넘겨 보증금을 회수할 수 있습니다.