신탁등기 집 계약, 어떤 서류를 꼭 확인해야 할까요?

한 줄 답변

신탁등기된 집을 계약할 때는 등기부등본의 소유주가 아닌, 실제 처분 권한을 가진 수탁자(신탁사)의 사전 동의서와 신탁원부를 반드시 확인해야 합니다. 동의 없는 계약은 무효가 되어 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

왜 신탁등기 서류 확인이 중요한가요?

등기부등본 갑구에 '신탁'이라는 글자가 보인다면, 해당 부동산의 소유권은 임대인(위탁자)이 아닌 신탁사(수탁자)에게 넘어가 있다는 뜻입니다. 임대·매매 등 모든 처분 권한은 신탁사가 갖게 됩니다. 따라서 권한이 없는 임대인과 맺은 계약은 법적 효력이 없을 가능성이 높습니다.

실제로 주택도시보증공사(HUG)는 신탁사의 사전 승낙 없이 맺은 계약은 무효가 될 수 있어 각별한 주의가 필요하다고 안내합니다. 이런 경우 전입신고와 확정일자를 갖추더라도 대항력을 인정받지 못해 보증금을 잃을 수 있습니다.

 “신탁”이란 신탁을 설정하는 사람(이하 “위탁자”라 함)이 신탁을 인수하는 사람(이하 “수탁자”라 함)에게 특정의 재산을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 수익자의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말합니다(「신탁법」 제2조 참조).

신탁등기 계약 전 필수 확인 서류 2가지

안전한 신탁등기 부동산 계약을 위해 아래 두 가지 서류는 계약서에 도장을 찍기 전에 반드시 직접 확인하고 사본을 확보하는 것을 권장합니다. 이 서류들은 등기부등본만으로는 알 수 없는 실제 권리관계를 담고 있습니다.

  • 신탁원부

    신탁 계약의 상세 내용이 담긴 문서입니다. 위탁자, 수탁자, 수익자는 누구인지, 임대차 계약 체결 권한은 누구에게 있는지, 신탁사의 동의가 필요한 범위는 어디까지인지 등이 명시되어 있습니다. 등기부등본과 함께 발급받아 임대 권한을 직접 확인해야 합니다.

  • 수탁자(신탁사)의 임대차계약 사전 동의서

    신탁원부 확인 후, 신탁사가 이번 임대차 계약에 동의한다는 내용의 공식 서류입니다. 신탁사 법인 인감이 날인되었는지, 계약하려는 주소와 임대인, 임차인 정보가 정확한지 확인해야 합니다. 구두 동의는 효력이 없으므로 반드시 서면으로 받아야 합니다.

어떻게 발급하고 확인하나요?

필수 서류는 대부분 임대인이나 중개사를 통해 요청해야 합니다. 만약 서류 제공을 거부하거나 미룬다면 계약을 다시 고려해볼 필요가 있습니다. 확인 절차는 다음과 같습니다.

서류 발급 방법 확인 사항
신탁원부 인근 등기소 방문 또는 인터넷등기소 신청 (등기부등본 발급 시 '신탁원부' 포함하여 신청) 임대차 계약 권한자 (위탁자 or 수탁자)
사전 동의서 임대인을 통해 수탁자(신탁사)에 직접 요청 신탁사 법인 인감, 계약 대상 정보 일치 여부

공인중개사에게도 신탁 관계 및 권리관계를 명확히 설명해달라고 요청해야 합니다. 신탁회사의 동의 없는 계약을 중개한 공인중개사에게 업무정지 및 과태료가 부과된 사례도 있으므로, 중개사 역시 이를 꼼꼼히 확인할 의무가 있습니다.

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판단 근거 및 출처