전세사기 수법 유형, 어떤 것들이 있나요?

집의 실제 가치보다 보증금이 더 비싼 경우입니다. 집주인이 자기 돈 없이 세입자의 보증금으로 집을 산 뒤, 세금을 체납하거나 집을 다른 사람에게 팔고 잠적하는 수법입니다. 집이 경매에 넘어가도 보증금을 돌려받기 어렵습니다.

[국토교통부 보도자료(2024.1.15.), “전세사기 의심 공인중개사 3차 특별점검 결과”, 1면 및 붙임 2 사례 5 참조].

등기부등본에 '신탁' 등기가 되어 있는 집을 계약할 때 발생합니다. 실제 소유 권한은 신탁회사에 있는데, 권한이 없는 원래 집주인(위탁자)과 계약을 체결하여 보증금을 가로채는 방식입니다. 이 경우 계약 자체가 무효가 될 수 있습니다.

<출처: 국토교통부 보도자료(2024.1.16.), “전세사기 의심 공인중개사 3차 특별점검 결과”, 7면 사례 6 참조>

임차인이 전입신고를 한 당일, 집주인이 은행에서 주택담보대출을 받는 수법입니다. 임차인의 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 발생하는데, 이 허점을 이용해 은행의 근저당을 임차인보다 선순위로 만드는 사기입니다.

공인중개사 자격이 없거나 폐업한 중개업자가 중개 행위를 하는 경우입니다. 허위 매물로 계약을 유도하거나, 중개대상물 확인·설명을 제대로 하지 않아 임차인이 위험한 계약을 하도록 만듭니다.

KB시세, 실거래가 등을 통해 매물의 정확한 시세를 확인하고, 보증금이 시세의 70%를 넘지 않는지 확인합니다. 또한 등기부등본의 근저당과 '확정일자 부여 현황' 서류로 확인한 앞선 임차인 보증금(선순위 보증금) 합계가 안전한 범위인지 점검해야 합니다.

등기부등본 갑구에 '신탁'이 보이면 반드시 '신탁원부'를 발급받아 실제 소유 권한을 가진 수탁자(신탁회사)를 확인해야 합니다. 임대차 계약은 반드시 수탁자인 신탁회사의 사전 동의를 받거나, 신탁회사와 직접 체결해야 안전합니다.

계약서 특약사항에 '임차인이 전입신고 효력이 발생하기 전까지(잔금일 다음 날까지) 담보권, 전세권 등 다른 등기를 설정하지 않는다. 위반 시 계약은 무효로 하고 임대인은 보증금을 즉시 반환한다'는 내용을 명시하는 것이 중요합니다.

국가공간정보포털이나 정부24에서 중개사무소의 등록 정보와 공인중개사의 자격 유무를 반드시 확인해야 합니다. 계약서에 서명하는 공인중개사와 실제 중개를 진행하는 사람이 동일 인물인지도 확인하는 것이 좋습니다.