임대인 세금 체납, 계약을 멈춰야 하나요?

한 줄 답변

임대인의 세금 체납이 발견되었다고 해서 무조건 계약을 멈출 필요는 없습니다. 체납된 세금이 보증금보다 우선 변제될 위험이 있는지, 잔금일까지 모두 납부 가능한지를 확인하고 대응하는 것이 중요합니다.

왜 임대인의 세금 체납이 위험한가요?

임대인이 세금을 체납하면 국가나 지방자치단체가 해당 주택을 압류하여 공매에 넘길 수 있습니다. 이때 밀린 세금은 임차인의 보증금보다 먼저 변제되는 경우가 많아 보증금 회수에 직접적인 위협이 됩니다.

특히 재산세, 종합부동산세 등 해당 주택 자체에 부과된 세금(당해세)은 임차인의 확정일자보다 항상 우선하여 변제됩니다. 즉, 집이 공매에 넘어가면 매각 대금에서 세금을 먼저 떼어가고 남은 돈으로 보증금을 돌려주기 때문에, 체납액이 클 경우 보증금 전액을 돌려받지 못할 수 있습니다.

(대한변호사협회, 『전세사기 피해자 지원 특별법 해설서』, 11면 및 12면 참조).

체납 여부 확인 방법

2023년 4월부터 임차인은 임대인의 동의 없이도 계약 전 세금 체납 내역을 확인할 수 있습니다. 보증금이 1,000만원을 초과하는 임대차 계약이라면, 계약서 등 서류를 지참하여 전국 세무서에서 '미납 국세 열람'을 신청할 수 있습니다. 지방세는 시·군·구청에서 확인 가능합니다.

  • 임대인에게 직접 요청하기

    가장 확실한 방법은 임대인에게 직접 국세 지방세 완납증명서 발급을 요청하는 것입니다. 홈택스, 위택스 또는 정부24에서 쉽게 발급받을 수 있습니다.

  • 미납국세 열람 제도 활용

    임대인이 비협조적일 경우, 임대차 계약서와 신분증을 가지고 가까운 세무서에 방문하여 미납 국세 열람을 신청할 수 있습니다. 임대차 계약을 체결한 이후 잔금일 전까지 신청 가능합니다.

체납 발견 시 대응 방법

만약 임대인의 체납 사실을 확인했다면, 상황에 따라 다음과 같이 대응할 수 있습니다. 계약을 무조건 파기하기보다 안전장치를 마련하는 방향으로 협의를 시도하는 것이 좋습니다.

[국토교통부 보도자료(2022.12.20.), “주거안정 위협하는 전세사기 의심거래 106건 수사의뢰”, 2면 참조].

  • 잔금일까지 완납하는 특약 추가

    체납액이 소액이거나 임대인이 곧 납부할 의사가 확실하다면, '잔금 지급일까지 모든 체납 세금을 완납하고 완납증명서를 제출한다'는 내용의 특약을 계약서에 명시하는 것을 권장합니다.

  • 계약 파기 및 계약금 반환 요구

    체납액이 과도하게 많거나 임대인이 납부를 거부하는 등 위험이 크다고 판단되면, 계약을 파기하고 이미 지급한 계약금을 돌려달라고 요구할 수 있습니다. 이때를 대비해 '체납 확인 시 계약을 해제하고 계약금을 반환한다'는 특약을 미리 넣는 것이 안전합니다.

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판단 근거 및 출처