요즘 신종 전세사기 수법, 내 계약은 괜찮을까?

한 줄 답변

네, 새로운 전세사기 수법이 계속 등장하고 있어 주의가 필요합니다. 하지만 계약 전 등기부등본, 건축물대장, 임대인 정보 등 핵심 서류를 꼼꼼히 확인하면 대부분의 위험은 미리 막을 수 있습니다.

최근 유행하는 전세사기 유형

기존의 깡통전세, 무자본 갭투자 수법이 더욱 교묘하게 진화하고 있습니다. 최근 자주 발생하는 대표적인 전세사기 유형은 다음과 같습니다.

(대한변호사협회, 『전세사기 피해자 지원 특별법 해설서』, 11면 및 12면 참조).

  • 깡통전세 (무자본 갭투자)

    자기 자본 없이 전세 보증금으로 주택 잔금을 치르는 방식입니다. 보증금과 선순위 채권(근저당 등) 합계가 매매가를 초과해, 계약 만료 시 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 매우 높습니다.

  • 대항력 악용 (전입신고일 대출 실행)

    임차인의 전입신고 효력이 다음 날 0시에 발생하는 점을 악용합니다. 임대인이 전입신고 당일 주택담보대출을 받아 근저당을 설정하면, 임차인의 보증금 순위가 대출보다 뒤로 밀리게 됩니다.

  • 신탁 부동산 사기

    등기부상 소유자가 신탁회사인 부동산을 위탁자(실소유주)와 계약하는 경우입니다. 수탁자인 신탁회사의 동의 없는 계약은 무효가 될 수 있어 보증금을 보호받지 못합니다. 계약 전 신탁원부 확인은 필수입니다.

  • 무자격·무등록 중개

    공인중개사 자격증을 대여하거나 폐업 후에도 영업하는 불법 중개업자를 통해 계약하는 경우입니다. 문제 발생 시 중개사무소의 공제보험 등 보호를 받을 수 없으며, 허위 매물이나 위험한 계약으로 이어질 위험이 큽니다.

내 계약, 이것만은 꼭 확인하세요

복잡해 보여도 계약 전 몇 가지 핵심 서류만 직접 확인하면 위험을 크게 줄일 수 있습니다. 아래 체크리스트를 보고 내 계약이 안전한지 점검해 보세요.

[국토교통부 보도자료(2022.12.20.), “주거안정 위협하는 전세사기 의심거래 106건 수사의뢰”, 2면 참조].

확인 서류중점 확인 사항안심등기 판정
등기부등본압류, 가압류, 가등기, 신탁등기, 경매개시결정 등 소유권 제한 사항이 있는지 확인. 근저당이 있다면 채권최고액 확인.권리침해 발견 시 ‘부적격’
건축물대장‘위반건축물’ 표기 여부 확인. 계약하려는 집의 주소와 건축물 용도(주거용 여부)가 일치하는지 확인.위반건축물 발견 시 ‘조건부적격’
임대인 신분증, 등기부등본계약서상 임대인과 등기부상 소유자, 신분증의 명의인이 모두 동일 인물인지 대조.정보 불일치 시 ‘조건부적격’
국세·지방세 납세증명서임대인의 세금 체납 여부를 확인. 체납된 세금은 보증금보다 우선 변제될 수 있습니다. (임대인 동의 필요)미확인 또는 체납 시 ‘조건부적격’

위험 신호 발견 시 대처 방법

만약 계약 전 확인 과정에서 위험 신호를 발견했다면 어떻게 해야 할까요? 계약을 바로 포기하기보다, 해결 가능한 문제인지 확인하고 대처하는 것이 중요합니다.

  • 근저당·압류 등 권리침해 발견 시

    ‘잔금 지급과 동시에 해당 등기를 말소한다’는 특약을 반드시 추가해야 합니다. 구두 약속이 아닌, 법적 효력이 있는 특약으로 명시하는 것이 핵심입니다.

  • 위반건축물로 표기된 경우

    전세보증보험 가입이 거절될 수 있다는 점을 인지해야 합니다. 임대인에게 위반사항 시정 계획을 확인하거나, 보증금 액수를 조정하는 등의 협의가 필요할 수 있습니다.

  • 선순위 보증금이 많은 다가구주택

    내 보증금을 포함한 총 보증금 합계가 시세의 70~80%를 넘지 않도록 보증금 조정을 요구하거나, 월세를 일부 포함하는 반전세 계약을 고려해볼 수 있습니다.

  • 임대인이 비협조적이거나 설명이 불분명할 때

    필수 서류 확인을 거부하거나 불리한 특약을 강요하는 등 임대인이 비협조적이라면, 해당 계약은 진행하지 않는 것이 가장 안전한 방법일 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처