집주인이 실거주한다며 나가라고 했는데, 거짓이면 손해배상 청구할 수 있나요?

한 줄 답변

네, 청구할 수 있습니다. 집주인이 실거주를 이유로 전세계약 갱신권을 거절한 뒤, 정당한 사유 없이 2년 안에 다른 세입자를 들였다면 기존 임차인은 주택임대차보호법에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다.

손해배상 청구, 언제 가능한가요?

주택임대차보호법은 임차인에게 1회의 계약갱신요구권을 보장합니다. 하지만 임대인(또는 직계존속·비속)이 실제 거주하려는 경우에는 갱신을 거절할 수 있습니다. 바로 이 '실거주'가 거짓으로 밝혀졌을 때 손해배상 청구권이 발생합니다.

임차주택에 대해 사용승인을 받고 건축물관리대장이 작성되어 있어 즉시 임대인 명의로 소유권보존등기가 가능한 경우에는 임대인을 대위하여 소유권보존등기를 마친 다음 임차권등기를 할 수 있으므로 예외적으로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 임대인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조제2호).

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하고 임차인을 내보낸 후, 갱신 요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간(통상 2년)이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 주택을 임대한 경우가 해당합니다.

  • '정당한 사유'란 무엇인가요?

    실거주하던 직계가족의 사망, 해외 주재원 발령 등 예측하기 어려웠던 불가피한 사정을 의미합니다. 단순히 '더 높은 보증금을 받기 위해' 다른 세입자를 들이는 것은 정당한 사유가 될 수 없습니다.

손해배상액은 어떻게 산정되나요?

주택임대차보호법 시행령은 손해배상액을 다음 세 가지 기준 중 가장 큰 금액으로 정하도록 규정하고 있습니다. 임차인은 세 가지를 모두 계산해보고 가장 유리한 금액을 청구할 수 있습니다.

산정 기준 계산 방법
기준 1 갱신 거절 당시 월차임(환산월차임)의 3개월분
기준 2 (새 임대차 월차임 - 기존 월차임)의 2년분
기준 3 갱신 거절로 인해 임차인이 입은 손해액

'환산월차임'은 전세보증금을 월세로 환산한 금액으로, '보증금 × (법정 전환율 또는 은행 대출금리 중 낮은 비율)'로 계산합니다. 기준 3의 '임차인이 입은 손해액'은 중개수수료, 이사비 등 임차인이 실제로 지출한 비용을 의미하며, 이를 입증할 영수증 등 증빙 자료가 필요합니다.

어떻게 확인하고 청구하나요?

집주인의 실거주 여부를 확인하고 손해배상을 청구하는 절차는 다음과 같습니다. 감정적인 대응보다 법적 절차에 따라 차분히 증거를 확보하는 것이 중요합니다.

  • 1. 확정일자 정보 열람

    이사 나온 뒤, 해당 주택의 관할 주민센터나 등기소를 방문하여 '확정일자 부여 현황' 정보 제공을 요청할 수 있습니다. 이전 임차인으로서 정식으로 요청하는 것이며, 이를 통해 새로운 임대차 계약이 체결되었는지, 임대 기간과 보증금은 얼마인지 확인할 수 있습니다.

  • 2. 내용증명 발송

    임대인의 허위 실거주가 확인되면, 손해배상액 산정 기준에 따라 계산된 금액을 청구하는 내용증명을 임대인에게 발송합니다. 이는 법적 절차 진행에 앞서 원만한 합의를 시도하는 단계이자, 추후 소송에서 중요한 증거 자료가 됩니다.

  • 3. 지급명령 또는 소송 진행

    임대인이 내용증명에 응하지 않거나 배상을 거부하면, 법원에 지급명령을 신청하거나 정식으로 손해배상 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 이 단계에서는 변호사의 법률 자문을 받는 것을 권장합니다.

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판단 근거 및 출처