아파트 전세사기는 어떻게 이뤄지나요?

자기 자본 없이 전세 보증금으로 주택 잔금을 치르는 '무자본 갭투자' 방식입니다. 매매가와 전세가가 같은 '깡통전세' 계약을 유도한 뒤, 보증금 반환 능력이 없는 명의자에게 소유권을 넘기고 잠적하는 수법입니다.

임대인에게 월세 계약으로 위임받은 중개보조원 등이 임차인과는 전세 계약을 체결하여 차액을 가로채는 방식입니다. 임대인은 월세 계약으로 알고 있어 전세보증금 반환 의무를 부인할 수 있습니다.

임차인의 전입신고 효력이 다음 날 0시에 발생한다는 점을 악용합니다. 임차인이 전입신고를 한 당일, 임대인이 주택을 담보로 대출을 받고 근저당을 설정해버리면 임차인의 보증금은 후순위로 밀려나게 됩니다.

신탁된 부동산을 담보로 계약하며 '잔금일에 신탁등기를 말소한다'는 특약을 넣지만, 임대인이 이를 이행하지 않는 경우입니다. 신탁 관계가 정리되지 않으면 임차인은 대항력을 주장하기 어렵고 보증금을 잃을 위험이 큽니다.

임대인이 제3자와 짜고 임차인 몰래 주소를 다른 곳으로 이전 신고하여 대항력을 상실시킨 뒤, 해당 주택을 담보로 대출을 받는 신종 수법입니다. 임차인은 자신도 모르는 사이 보증금 순위가 밀려나게 됩니다.

계약 직전, 잔금일, 전입신고 다음 날 등 주요 시점마다 등기부등본을 직접 발급받아 소유자, 근저당, 신탁, 가압류 등 권리관계 변동이 없는지 확인해야 합니다.

계약 당사자가 등기부등본 상 소유자와 일치하는지 신분증으로 확인하고, 대리인과 계약 시에는 위임장과 인감증명서를 반드시 받아야 합니다. 임대인의 동의를 얻어 '미납 국세·지방세 열람'을 통해 체납 여부를 확인하는 것이 안전합니다.

HUG, HF, SGI서울보증 등에서 제공하는 전세보증금 반환보증보험 가입을 적극적으로 검토하세요. 보증기관은 가입 심사 과정에서 주택의 위험성을 한 번 더 검증해주며, 만약의 사고 시 보증금을 대신 돌려주는 최후의 안전장치 역할을 합니다.

중개사무소의 공인중개사 자격증, 사업자등록증, 공제보험증서 등을 확인하고, 등록된 공인중개사가 직접 중개를 진행하는지 확인하는 것이 좋습니다.