전세권 설정 해지는 어떻게 하나요?

2026.05.28

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한 줄 답변

전세권 설정 해지는 계약이 끝나고 보증금을 모두 돌려받은 뒤, 등기부등본에 기록된 전세권 등기를 말소하는 절차를 의미합니다. 임대인과 임차인이 함께 필요 서류를 준비하여 등기소에 신청해야 합니다.

“전세권”이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자나 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 말합니다(「민법」 제303조제1항).

전세권은 보증금 반환을 보장받기 위해 등기부등본에 설정하는 강력한 권리입니다. 하지만 계약 기간이 끝나고 임대인에게 보증금을 모두 돌려받았다면, 임차인은 더 이상 해당 주택에 대한 권리가 없으므로 등기 기록을 삭제해야 할 의무가 생깁니다.

만약 전세권 등기를 말소하지 않으면, 임대인은 새로운 임차인을 구하거나 주택담보대출을 받을 때 어려움을 겪을 수 있습니다. 따라서 보증금 반환과 전세권 말소 서류 교부는 동시에 이행하는 것이 원칙입니다.

전세권 말소 등기는 임대인(등기권리자)과 임차인(등기의무자)이 함께 신청하는 것이 원칙입니다. 법무사에게 위임할 수도 있지만, 직접 '셀프 등기'를 진행하여 비용을 아낄 수도 있습니다. 절차는 크게 서류 준비, 세금 납부, 등기소 신청 3단계로 나뉩니다.

아래 서류들을 준비해야 합니다. 임대인과 임차인이 각자 준비할 서류가 다르므로 미리 확인하고 요청해야 합니다.

등기소에 방문하기 전, 구청 세무과에서 등록면허세(지방교육세 포함)를 납부하고, 은행에서 등기신청수수료(수입증지)를 납부해야 합니다. 대법원 인터넷등기소 사이트를 통해 전자 납부도 가능합니다.

준비된 모든 서류를 가지고 부동산 소재지의 관할 등기소를 방문하여 등기 신청서를 제출합니다. 서류에 문제가 없다면 보통 2~3일 내에 처리가 완료되며, 등기부등본에서 전세권이 말소된 것을 확인할 수 있습니다.

전세권 해지 절차는 간단해 보이지만 몇 가지 주의할 점이 있습니다. 원활한 절차 진행을 위해 아래 내용을 꼭 확인하세요.

보증금 반환과 서류 교부는 동시 이행
가장 중요한 원칙입니다. 임대인에게 보증금 전액을 돌려받는 것과 동시에, 임차인은 전세권 말소에 필요한 서류(등기필증, 위임장 등)를 전달해야 합니다. 어느 한쪽의 이행을 미루면 분쟁이 발생할 수 있습니다.
임대인의 비협조 시 대응 방법
만기 후 보증금을 돌려주지 않는 경우, 임차인은 전세권에 기해 곧바로 경매를 신청할 수 있습니다. 보증금 반환이 늦어진다면 법원에 지급명령신청이나 전세금 반환 소송을 제기하는 방법도 고려해야 합니다.
등기필증 분실 시 확인서면 이용
전세권 설정 후 받은 등기필증을 분실했다면, 법무사나 변호사에게 위임하여 '확인서면'을 작성하거나, 직접 등기소에 출석하여 등기관에게 확인을 받는 방법으로 대체할 수 있습니다. 이 경우 추가 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.