집주인이 연장을 거부해요, 계약갱신청구권 쓸 수 있나요?

한 줄 답변

네, 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신청구권을 행사하면, 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 이 권리는 1회에 한해 사용할 수 있으며, 2년간 연장됩니다.

계약갱신청구권, 어떻게 행사하나요?

주택임대차보호법은 임차인의 주거 안정을 위해 계약갱신청구권을 보장합니다. 계약 만료가 다가오는데 집주인이 나가달라고 할 때, 당황하지 말고 아래 요건을 확인하여 권리를 행사하는 것이 중요합니다.

  • 행사 기간

    임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 안에 임대인에게 갱신 의사를 전달해야 합니다. (2020년 12월 10일 이후 최초 체결 또는 갱신된 계약부터 적용)

  • 행사 횟수 및 기간

    임차인은 1회에 한하여 이 권리를 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차의 존속 기간은 2년으로 봅니다.

  • 계약 조건

    전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 단, 보증금과 차임은 5% 범위 내에서 증액될 수 있습니다.

  • 의사 표시

    가장 확실한 방법은 내용증명 우편을 보내는 것이며, 문자 메시지나 통화 녹음 등 갱신을 요구한 증거를 남겨두는 것이 좋습니다.

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 9가지 경우

물론 임대인이 언제나 갱신 요구를 받아들여야 하는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법은 임차인의 의무 위반 등 9가지의 정당한 거절 사유를 명시하고 있습니다. 이 경우에 해당하면 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다.

 위 「주택임대차보호법」에 따른 묵시의 갱신 규정에도 불구하고 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됨) 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제1항 본문, 제6조제1항 전단 및 부칙<법률 제17363호, 2020. 6. 9.> 제2조). 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제2항).

번호 임대인의 계약갱신 거절 사유
1 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 경우
2 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
3 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4 임차인이 임대인 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적 달성이 불가능한 경우
7 임대인이 정해진 사유로 주택의 철거 또는 재건축을 하려는 경우
8 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9 그 밖에 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유

부당한 거절, 이렇게 대응하세요

가장 흔한 거절 사유는 '임대인 실거주'입니다. 만약 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했는데, 약속을 어기고 제3자에게 임대를 놓았다면 어떻게 해야 할까요? 이 경우 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

  • 손해배상액 산정 기준 (3가지 중 가장 큰 금액)

    1. 갱신 거절 당시 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액
    2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신 거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분
    3. 갱신 거절로 인해 임차인이 입은 실제 손해액

  • 갱신 후 계약 해지

    계약갱신청구권을 통해 계약이 연장되었더라도, 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 해지 효력은 임대인이 통지받은 날부터 3개월 후에 발생하며, 이 3개월간의 임대료는 납부해야 합니다.

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판단 근거 및 출처