계약 중에 집주인이 바뀌면 어떻게 되나요?

한 줄 답변

전입신고를 마치고 거주 중이었다면 걱정하지 않아도 됩니다. 새로운 집주인은 이전 집주인의 모든 권리와 의무를 그대로 물려받기 때문에, 임차인은 남은 계약 기간 동안 안전하게 거주하고 만기 시 새 집주인에게 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

임차인의 권리는 어떻게 보호되나요?

계약 중에 집주인이 바뀌었을 때 임차인의 권리를 보호하는 법적 근거는 '대항력'입니다. 대항력이란 임차인이 집의 새로운 소유자를 포함한 제3자에게 자신의 임대차 계약이 유효하다고 주장할 수 있는 힘을 말합니다.

 임대인은 임차인이 목적물인 주택을 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 집니다(「민법」 제618조).

 이를 위해 임대인이 주택을 임차인에게 인도해야 하며, 임차인이 임대차기간 중 그 주택을 사용·수익하는데 필요한 상태를 유지하게 할 수선의무를 집니다(「민법」 제623조).

주택임대차보호법 제3조 제4항은 “임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 명시합니다. 즉, 대항력을 갖춘 임차인이 있다면 집을 새로 산 사람은 이전 집주인의 지위를 그대로 물려받게 됩니다. 보증금 반환 의무 역시 새 집주인에게 넘어갑니다.

대항력은 언제 생기나요?

대항력은 다음 두 가지 조건을 모두 만족한 다음 날 0시부터 발생합니다. 전입신고와 이사를 같은 날 했다면, 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다.

  • 주택의 인도 (이사)

    계약한 집에 실제로 이사해서 거주를 시작하는 것을 의미합니다.

  • 주민등록 (전입신고)

    새로운 주소지를 관할 주민센터에 방문하거나 온라인으로 전입신고를 마치는 것을 의미합니다.

임대인이 바뀌었을 때 확인해야 할 3가지

법적으로는 권리가 보호되지만, 몇 가지 사항을 직접 확인해두면 분쟁을 예방하고 보증금을 더 안전하게 지킬 수 있습니다. 새로운 집주인에게 연락이 오거나, 매매 사실을 알게 되었다면 다음 3가지를 확인해 보세요.

  • 새로운 임대인 정보 확인하기

    새로운 집주인의 이름, 연락처 등 인적사항을 명확히 확인하고, 부동산 매매계약서를 통해 소유권 이전이 확실한지 확인을 요청할 수 있습니다. 앞으로 월세 지급이나 계약 관련 소통은 새로운 임대인과 해야 하기 때문입니다.

  • 기존 계약서 효력 재확인하기

    기존에 작성한 임대차 계약서는 그대로 유효합니다. 새 집주인이 계약서 재작성을 요구할 수도 있지만, 법적인 의무는 아닙니다. 만약 재작성한다면 기존 계약의 대항력과 우선변제권을 잃지 않도록 기존 계약서를 반드시 보관하고, 새로운 계약서 특약에 '기존 계약 내용을 승계한다'는 취지의 문구를 명시하는 것이 안전합니다.

  • 등기부등본 재확인하기

    소유권 이전 등기가 완료된 후 등기부등본을 다시 발급받아 보세요. 집주인이 바뀌는 과정에서 새로운 근저당이 설정되는 등 권리관계에 변동이 생겼을 수 있습니다. 특히 계약 만기 시점에 보증금 반환에 영향을 줄 수 있는 변화가 있는지 확인하는 것이 좋습니다.

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판단 근거 및 출처