신탁된 집 전세, 누구 동의를 받아야 안전할까요?

2025.11.05

약 4분

한 줄 답변

신탁된 집은 등기부상 소유자가 아닌 ‘수탁자(신탁사)’의 동의를 받아야 안전합니다. 수탁자의 사전 동의 없이 위탁자(집주인)와 계약하면, 보증금을 돌려받지 못하거나 집을 비워줘야 할 수 있습니다.

부동산을 신탁하면 집의 소유권이 등기부상 위탁자(원래 집주인)에서 수탁자(신탁사, 금융기관 등)로 이전됩니다. 즉, 법적인 집주인은 신탁사가 되는 것입니다. 따라서 임대차 계약 권한도 신탁사에게 있습니다.

만약 임대 권한이 없는 위탁자와 계약을 맺으면, 그 계약은 법적으로 무효가 될 가능성이 높습니다. 이 경우 임차인은 대항력을 주장할 수 없으며, 최악의 경우 보증금을 모두 잃고 집에서 나가야 할 수도 있습니다.

신탁 부동산의 권리 관계는 복잡해 보이지만, 세 주체의 역할만 이해하면 간단합니다. 신탁 계약의 당사자는 다음과 같습니다.

신탁된 집이라도 아래 3단계 절차를 지키면 안전하게 계약할 수 있습니다. 공인중개사가 알아서 해줄 것이라 믿기보다, 임차인 스스로 각 단계가 제대로 이행되었는지 확인하는 것이 중요합니다.

1단계: 신탁원부 발급 및 확인
계약 전 반드시 등기소에서 ‘신탁원부’를 발급받아 내용을 확인해야 합니다. 신탁원부에는 임대차 계약에 대한 권한이 누구에게 있는지, 계약 시 어떤 조건이 필요한지 명시되어 있습니다.
2단계: 수탁자(신탁사)의 사전 동의서 확보
신탁원부 확인 후, 수탁자에게 연락해 임대차 계약에 대한 ‘사전 동의서’를 받아야 합니다. 이 동의서에는 임대차 목적물, 보증금, 계약기간 등이 명시되어야 하며, 반드시 수탁자(신탁사)의 직인이 찍혀 있어야 합니다.
3단계: 보증금 입금 계좌 확인
사전 동의서에 명시된 계좌로 보증금을 입금해야 합니다. 보통 신탁사 또는 수익자 명의의 계좌가 지정됩니다. 위탁자(집주인) 개인 계좌로 입금하라고 한다면 위험 신호일 수 있으니 주의해야 합니다.

안심등기는 신탁등기된 부동산에 대해 수탁자의 유효한 동의 없이 임대차 계약을 체결하는 경우, 「등기·건축물」 기준을 부적격으로 판정합니다. 이는 보증금 회수 가능성이 현저히 낮아 계약 진행을 권장하지 않는다는 의미입니다.

수탁자 동의 없는 신탁 부동산 계약은 전세사기의 대표적인 유형 중 하나입니다. “원래 다 이렇게 계약한다”는 집주인이나 중개사의 말을 믿지 말고, 반드시 원칙대로 서류를 확인해야 합니다.

만약 수탁자 동의 없이 위탁자와 계약하고 입주까지 했다면, 지금이라도 수탁자에게 연락해 계약 사실을 알리고 추인을 요청해볼 수 있습니다. 하지만 수탁자가 동의하지 않으면 계약은 여전히 불안정한 상태로 남게 됩니다. 계약 전 단계에서 미리 확인하는 것이 최선입니다.