위반건축물이면 전세대출과 보증보험에 어떤 영향이 있나요?

한 줄 답변

위반건축물은 전세대출 심사나 전세보증보험 가입을 어렵게 만듭니다. 보증금 회수의 중요한 안전장치가 사라질 수 있어 계약에 신중한 검토가 필요합니다.

위반건축물이란 무엇인가요?

위반건축물은 건축법을 위반하여 지어졌거나 사용 중인 건물을 의미합니다. 허가 없이 건물을 증축(예: 발코니 확장)하거나, 용도와 다르게 사용하는 경우(예: 주차장을 주거 공간으로 개조)가 대표적입니다. 이러한 위반 사항은 건축물대장에 노란색 바탕으로 표시됩니다.


법제처
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(위반건축물 사례집)

임대인은 위반 사항이 시정될 때까지 이행강제금을 내야 할 수 있으며, 이로 인해 재정적 압박을 받을 수 있습니다. 이는 결국 임차인의 보증금 회수 위험으로 이어질 수 있습니다.

전세 계약 시 발생하는 문제점

위반건축물은 임차인에게 크게 세 가지 문제를 일으킬 수 있습니다. 특히 보증보험과 대출은 보증금 마련 및 회수와 직결되는 중요한 문제입니다.

  • 전세보증보험 가입 거절

    HUG, HF, SGI 등 모든 보증기관은 위반건축물에 대한 전세보증보험 가입을 원칙적으로 거절합니다. 보증금 미반환 사고가 발생해도 보증기관으로부터 돈을 돌려받을 수 있는 가장 강력한 안전장치가 사라지는 셈입니다.

  • 전세대출 제한 또는 거절

    대부분의 금융기관은 위반건축물을 담보로 인정하지 않아 전세대출 심사를 거절하거나 한도를 줄일 수 있습니다. 특히 버팀목, 청년 전세대출 등 주택도시기금 대출은 사실상 불가능에 가깝습니다.

  • 경매 시 낮은 낙찰가

    위반건축물은 일반 매물보다 선호도가 낮아 경매 시 낙찰가가 낮게 형성될 가능성이 있습니다. 이는 보증금을 돌려받을 배당금이 줄어든다는 것을 의미하며, 특히 후순위 임차인일수록 보증금 손실 위험이 커집니다.

계약 전 무엇을 확인해야 하나요?

마음에 드는 집이 위반건축물로 확인되었다면, 섣불리 계약하기보다 몇 가지 사항을 반드시 확인하고 신중하게 결정해야 합니다.

위반 내용 및 시정 가능성 확인

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먼저 어떤 부분이 위반되었는지 확인해야 합니다. 발코니 무단 확장처럼 비교적 경미하고 원상복구가 쉬운 경우도 있지만, 여러 세대로 불법 증축한 '쪼개기' 건물처럼 시정이 어려운 경우도 있습니다. 임대인에게 위반 내용과 시정 계획을 문의하고, 구두 약속보다는 특약사항에 명시하는 것을 권장합니다.


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판단 근거 및 출처