등기부등본에 전세권이 있는데 계약해도 되나요?

전세권은 보증금 반환과 연결된 권리입니다.

기존 임차인이 전세보증금을 돌려받고 이사를 나갔다면, 보통 전세권도 함께 말소되어야 합니다.

그런데 등기부등본에 전세권이 아직 남아 있다면 아래 가능성을 확인해야 합니다.

전세권이 남아 있는 상태에서 집이 경매로 넘어가면, 기존 전세권자가 내 보증금보다 먼저 배당받을 수 있습니다.

이 경우 전입신고와 확정일자를 받더라도 내 보증금 회수 가능성이 낮아질 수 있습니다.

전세권이 있으면 무조건 계약하면 안 되나요?

전세권이 있다고 해서 무조건 계약이 불가능한 것은 아닙니다.

기존 임차인이 이사를 나가면서 전세권을 말소하고, 잔금 전 최신 등기부등본에서 말소 완료가 확인된다면 계약을 검토할 수 있습니다.

다만 중요한 것은 말소 예정이 아니라 말소 완료입니다.

중개사나 임대인이 “기존 임차인이 나가면서 말소할 예정”이라고 설명하더라도, 실제 등기부등본에서 전세권이 말소되기 전까지는 안심하면 안 됩니다.

집합건물과 다가구주택은 다르게 봐야 합니다

전세권은 건물 유형에 따라 확인 방식이 달라집니다.

아파트, 다세대주택, 오피스텔처럼 호실별로 등기부등본이 나뉘어 있는 집합건물은 내가 계약하려는 호실의 등기부등본을 확인하면 됩니다.

반면 다가구주택처럼 건물 전체가 하나의 등기부등본으로 관리되는 비집합건물은 더 주의해야 합니다.

집합건물에서 내가 계약하려는 호실에 전세권이 남아 있다면, 기존 임차인의 권리가 정리되지 않은 상태일 수 있습니다.

다가구주택은 등기부등본이 건물 전체 기준으로 나오기 때문에, 전세권이 어느 임차인과 관련된 권리인지 추가 확인이 필요합니다.

전세권 말소 조건은 계약서에 어떻게 넣어야 하나요?

전세권이 있는 집을 계약하려면, 계약서 특약에 말소 조건을 명확히 넣는 것이 좋습니다.

구두로 “잔금 때 말소해드릴게요”라고 듣는 것만으로는 부족합니다.

특약은 아래처럼 구체적으로 적어야 합니다.

임대인은 잔금 지급 전까지 등기부등본상 기존 전세권을 말소한다.
잔금 지급 직전 발급한 등기부등본에서 전세권 말소가 확인되지 않을 경우, 임차인은 잔금 지급을 거절하거나 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 계약금을 반환한다.

핵심은 세 가지입니다.

특약을 넣었다고 끝이 아닙니다.

잔금 지급 직전에 반드시 최신 등기부등본을 다시 확인해야 합니다.

전세권 말소만 보면 끝인가요?

아닙니다.

전세권이 말소되었더라도 등기부등본에 다른 위험이 남아 있을 수 있습니다.

예를 들어 전세권은 말소됐지만, 갑구에 압류나 가압류가 새로 들어와 있다면 여전히 위험할 수 있습니다.

계약 전에는 아래 항목을 함께 확인해야 합니다.

즉, 전세권만 지워졌다고 바로 안전한 집이 되는 것은 아닙니다.

전세권 말소 여부와 함께 다른 권리침해 사항도 확인해야 합니다.

안심등기에서는 어떻게 확인하나요?

안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면 등기부등본상 전세권 설정 여부와 말소 여부를 확인할 수 있습니다.

또 전세권 외에도 근저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정 등 보증금 회수 가능성에 영향을 줄 수 있는 권리침해 사항을 함께 확인할 수 있습니다.

집합건물에서 내가 계약하려는 호실에 기존 전세권이 남아 있다면 전세권 말소 확인이 필요한 상태로 볼 수 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_JEONSE_RIGHT_REVIEW_REQUIRED_JIPHAB>

등기부등본상 압류, 가압류, 경매 등 권리 제한이 함께 확인되면 보증금 회수에 직접 영향을 줄 수 있는 위험 신호입니다. <안심등기 RC코드 - RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION>