전월세 계약 전 집주인 세금 체납, 왜 확인해야하나요?

왜 임대인 세금 체납을 확인해야 하나요?

전·월세 계약에서 임차인이 가장 많이 확인하는 서류는 등기부등본입니다.

등기부등본을 보면 근저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정 같은 권리관계를 확인할 수 있습니다.

하지만 등기부등본만으로는 임대인의 모든 세금 체납 여부를 알기 어렵습니다.

임대인이 국세나 지방세를 체납하고 있다면, 그 체납이 나중에 압류, 공매, 경매 위험으로 이어질 수 있습니다.

세금 체납이 있다고 해서 모든 경우에 임차인이 바로 보증금을 잃는 것은 아닙니다.

하지만 전·월세 계약 전에는 임대인이 보증금을 돌려줄 수 있는 재정 상태인지, 체납 때문에 집이 압류될 가능성은 없는지 확인해야 합니다.

국세와 지방세는 무엇이 다른가요?

임대인 세금 체납을 확인할 때는 국세와 지방세를 나누어 봐야 합니다.

일반적으로 임차인이 요청하는 서류는 국세완납증명서와 지방세완납증명서입니다.

정식 명칭은 보통 납세증명서로 발급되는 경우가 많지만, 현장에서는 완납증명서라고 부르기도 합니다.

전세계약에서는 특히 해당 부동산과 관련된 세금, 임대인의 전체 체납 상황, 압류 가능성을 함께 봐야 합니다.

임대인이 “세금 문제 없다”고 말해도, 가능하면 서류로 확인하는 것이 안전합니다.

지방세완납증명서에서는 무엇을 봐야 하나요?

지방세완납증명서는 임대인이 지방세를 체납하고 있는지 확인하는 서류입니다.

전·월세 계약에서는 아래 내용을 중심으로 보면 됩니다.

가장 중요한 것은 잔금일에 가까운 최신 서류인지입니다.

계약 전에 확인했더라도, 잔금일까지 시간이 많이 남았다면 잔금 전 다시 확인하는 것이 좋습니다.

국세완납증명서도 함께 봐야 합니다

지방세만 확인하면 부족합니다.

국세 체납도 보증금 회수 위험에 영향을 줄 수 있기 때문에 국세완납증명서도 함께 확인해야 합니다.

국세와 지방세는 담당 기관이 다르기 때문에, 둘 중 하나만 보면 안 됩니다.

전·월세 계약 전에는 국세완납증명서와 지방세완납증명서를 함께 요청하는 것이 좋습니다.

계약 전에는 임대인에게 요청할 수 있습니다

국세완납증명서와 지방세완납증명서는 임대인의 개인정보가 담긴 서류입니다.

그래서 계약 전에는 보통 임대인에게 직접 발급을 요청하거나, 중개사를 통해 요청합니다.

요청할 때는 이렇게 말할 수 있습니다.

계약 전 보증금 안전 확인을 위해 국세완납증명서와 지방세완납증명서를 확인하고 싶습니다.
잔금일 기준으로 최신 서류를 제출해주실 수 있을까요?

임대인이 서류 제출을 거부한다면, 그 자체로 계약을 신중하게 볼 필요가 있습니다.

물론 단순히 번거로워서 거부하는 경우도 있지만, 보증금이 큰 전세나 반전세라면 세금 체납 여부를 확인하지 않고 계약하기에는 위험합니다.

계약 후에는 임차인이 직접 미납세금을 열람할 수도 있습니다

계약 전에는 임대인의 협조를 받아 완납증명서를 확인하는 것이 가장 좋습니다.

다만 일정 요건을 갖춘 경우, 임대차계약을 체결한 뒤 임대차 기간이 시작되기 전까지는 임대인의 동의 없이 미납 국세나 지방세를 열람할 수 있는 제도도 있습니다.

국세의 경우 2023년 4월부터 임차보증금이 1,000만 원을 초과하는 임차인은 임대차계약 체결 후 임대차 기간 시작일까지 임대인 동의 없이 미납국세 열람을 신청할 수 있도록 제도가 확대되었습니다. 다만 열람 사실은 임대인에게 통보될 수 있고, 국세청 안내에 따르면 미납국세 내역은 열람만 가능하며 내역서 발급, 복사, 사진 촬영은 제한됩니다.

지방세도 임차보증금이 1,000만 원을 초과하는 임대차계약을 체결한 임차인은 계약일부터 임대차계약 기간이 시작되는 날까지 임대인의 동의 없이 미납 지방세를 열람할 수 있습니다. 행정안전부 안내에 따르면 계약 이후에는 신분증과 임대차계약서 사본을 가지고 시·군·구청 세무부서 등에서 신청할 수 있습니다.

다만 이 제도는 계약 이후에 열람할 수 있는 절차라는 점을 기억해야 합니다.

계약 전에 위험을 줄이려면, 가능하면 임대인의 협조를 받아 국세완납증명서와 지방세완납증명서를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

세금 체납이 확인되면 어떻게 해야 하나요?

임대인의 세금 체납이 확인되었다면 바로 계약을 진행하지 말고, 체납 규모와 해결 가능성을 확인해야 합니다.

가장 중요한 것은 “나중에 납부하겠다”는 말이 아니라, 실제로 납부가 완료된 서류를 확인하는 것입니다.

계약서 특약에는 어떻게 넣어야 하나요?

계약 시점에 완납증명서를 바로 확인하기 어렵다면, 특약으로 조건을 넣을 수 있습니다.

예시는 아래와 같습니다.

임대인은 잔금 지급 전까지 국세 및 지방세 체납이 없음을 확인할 수 있는 최신 납세증명서를 임차인에게 제출한다.
체납 사실이 확인되거나 납세증명서가 제출되지 않을 경우, 임차인은 계약을 해제할 수 있으며 임대인은 지급받은 계약금을 즉시 반환한다.

특약에서는 아래 내용이 분명해야 합니다.

구두 약속만으로는 부족합니다.

세금 완납 여부는 서류와 특약으로 확인하는 것이 안전합니다.

안심등기에서는 어떻게 확인하나요?

안심등기에서는 전·월세 계약 전 주소와 보증금을 입력하면 등기부등본, 건축물대장, 시세 대비 보증금 구조, 보증금 회수 가능성을 함께 분석합니다.

임대인의 세금 체납 여부는 임대인의 개인정보와 연결된 항목이기 때문에, 안심등기가 임대인의 모든 세금 납부 내역을 임의로 자동 조회하는 방식은 아닙니다. 대신 계약 전 세금 완납 확인이 필요한 경우, 임대인에게 국세완납증명서와 지방세완납증명서를 요청해야 하는 항목으로 안내합니다. <안심등기 RC코드 - RC_LANDLORD_TAX_CLEARANCE_REQUIRED>

안심등기를 받은 뒤에는 필요한 확인 서류를 중개사에게 비대면으로 간편하게 요청할 수 있습니다. 임차인이 직접 어떤 서류를 요청해야 하는지 고민하지 않아도, 계약 전 확인해야 할 항목을 기준으로 중개사에게 국세완납증명서, 지방세완납증명서 확인을 요청할 수 있어 절차가 더 쉬워집니다.

전·월세 계약 전 임대인의 세금 체납 여부는 반드시 확인해야 합니다.

국세나 지방세 체납은 압류, 공매, 경매 위험으로 이어질 수 있고, 상황에 따라 보증금 회수 가능성에도 영향을 줄 수 있기 때문입니다.

계약 전에는 임대인에게 국세완납증명서와 지방세완납증명서를 요청하고, 잔금 전 최신 서류로 다시 확인하는 것이 좋습니다.

안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면 계약 전 확인해야 할 위험 요소를 분석하고, 세금 완납 확인이 필요한 경우 중개사에게 비대면으로 간편하게 요청할 수 있으므로 계약 전에 먼저 확인해보는 것이 좋습니다.