전세사기 안 당하는 법, 계약 전 필수 체크리스트

한 줄 답변

전세사기 예방의 핵심은 계약 전 집의 가치와 권리관계, 임대인의 신원을 직접 확인하는 것입니다. 시세, 등기부등본, 임대인 정보, 공인중개사, 보증보험 가입 가능 여부 5가지를 순서대로 점검하는 것이 안전합니다.

1. 주택 시세 및 정보 확인

계약하려는 집의 가치를 파악하는 것이 첫 단계입니다. 시세보다 보증금이 높은 '깡통전세'를 피하려면 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 부동산 공시가격 알리미 등을 통해 매매 시세와 공시가격을 확인하는 것이 좋습니다. 또한 건축물대장을 발급해 무허가·불법건축물 여부를 확인해야 합니다. 위반건축물은 보증보험 가입이 거절될 수 있습니다.

  • 시세 확인하기

    국토교통부 실거래가 공개시스템, 부동산 공시가격 알리미, 한국부동산원 부동산테크 등에서 아파트, 다세대, 단독주택의 실거래가와 공시가격을 확인합니다.

  • 국토교통부 실거래가 공개시스템(https://rt.molit.go.kr/)아파트, 연립/다세대, 단독/다가구, 오피스텔, 토지 등

  • 국토교통부 부동산 공시가격 알리미(https://www.realtyprice.kr/)공동주택, 표준단독주택, 개별단독주택 공시가격 

  • 한국부동산원 부동산테크(https://rtech.or.kr/)아파트(50세대 미만 아파트), 연립다세대 등

  • 홈택스를 통한 오피스텔 기준가격 조회[국세청 홈택스 홈페이지(https://www.hometax.go.kr/)-상담·불복·고충·제보·기타-기준시가 조회-기준시가 안내 참조]

  • 건축물 정보 확인하기

    정부24 또는 건축행정시스템 세움터에서 건축물대장을 발급받아 주택의 정확한 용도와 불법 건축 여부를 확인합니다. 근린생활시설을 주거용으로 계약하지 않도록 주의가 필요합니다.

2. 등기부등본 권리관계 확인

등기부등본은 집의 신분증과 같습니다. '갑구'에서는 소유권 관계를, '을구'에서는 근저당권 등 채무 관계를 확인할 수 있습니다. 계약 당일은 물론, 잔금을 치르기 직전에도 다시 한번 발급받아 그 사이 권리 변동이 없었는지 확인하는 것이 안전합니다.

  • 소유권 확인 (갑구)

    계약하려는 상대방이 등기부등본상 실제 소유주와 일치하는지 확인합니다. 압류, 가압류, 가등기, 경매개시결정 등 소유권을 제한하는 등기가 있다면 계약을 보류하고 전문가와 상담하는 것을 권장합니다.

  • 채무 관계 확인 (을구)

    근저당권 설정 여부와 채권최고액을 확인합니다. 주택 시세 대비 과도한 근저당이 있다면 위험 신호일 수 있습니다.

  • 신탁 등기 확인 (갑구)

    신탁부동산은 실제 소유권이 신탁회사에 있습니다. 임대인이 아닌 신탁회사의 동의 없는 계약은 무효가 될 수 있으므로, 등기소에서 신탁원부를 발급받아 수탁자의 동의 여부 등 세부 조건을 반드시 확인해야 합니다.

3. 임대인 및 공인중개사 확인

안전한 계약은 믿을 수 있는 상대방과 진행해야 합니다. 임대인의 신원과 세금 체납 여부, 그리고 계약을 중개하는 공인중개사가 정식으로 등록된 사무소인지 확인해야 합니다.

주택 소유자, 공인중개사, 중개보조원, 임대인 등이 공모하여 깡통전세 계약을 유도하는 다음과 같은 방식의 전세사기 사례가 여러 건 적발되고 있습니다[국토교통부 보도자료(2024.1.15.), “전세사기 의심 공인중개사 3차 특별점검 결과”, 1면 및 붙임 2 사례 5 참조].


  • 임대인 신원 및 세금 체납 확인

    임대인의 신분증 진위 여부를 확인하고, 국세 및 지방세 납세증명서를 요구하여 세금 체납이 없는지 확인합니다. 체납 세금은 보증금보다 우선 변제될 수 있습니다.

  • 공인중개사 정보 확인

    국가공간정보포털 등에서 공인중개사의 등록 여부를 조회하고, 중개사무소에 게시된 공제증서를 통해 손해배상책임보증 가입 여부를 확인합니다.

5. 잔금일 최종 확인