등기부등본이 뭔가요? 계약 전 꼭 봐야 하는 이유

한 줄 정의

등기부등본은 부동산의 주소, 면적, 소유자, 빚(근저당) 등 권리관계를 기록한 공적 장부입니다. 사람의 주민등록등본처럼, 집의 신분증 역할을 합니다.

등기부등본, 왜 확인해야 할까요?

전세 계약은 큰 보증금을 맡기는 중요한 계약입니다. 등기부등본을 통해 내가 계약하려는 집의 주인이 누구인지, 집에 빚은 없는지, 다른 법적 문제는 없는지를 미리 확인할 수 있습니다. 만약 확인하지 않고 계약했다가 집에 문제가 생기면 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있습니다.

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 구성되며, 각 부분은 집의 서로 다른 정보를 담고 있습니다. 이 세 가지를 모두 꼼꼼히 확인해야 합니다.

등기부등본, 이렇게 읽으세요

등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 쉽게 발급받을 수 있습니다. 발급 후에는 다음 세 가지를 순서대로 확인하는 것이 좋습니다.

인터넷등기소

인터넷등기소
확인할 부분 무엇을 알려주나요? 핵심 확인 사항
표제부 부동산의 물리적 현황 계약서 주소와 일치하는지
갑구 소유권에 관한 사항 계약 상대방과 소유자가 같은지, 가압류·가등기 등은 없는지
을구 소유권 이외의 권리 근저당(빚) 규모가 과도하지 않은지

계약을 피해야 할 위험 신호

등기부등본에서 다음과 같은 내용이 발견되면 계약을 진행하기 전 추가적인 확인이 필요하거나, 계약을 보류하는 것을 권장합니다.

  • 갑구에 가압류, 가처분, 가등기, 경매 등재

    소유권 분쟁이 있거나 집이 경매로 넘어갈 위험이 있다는 신호입니다. 이런 등기는 잔금일 전까지 모두 말소(삭제)하는 조건으로 계약해야 안전하며, 협의가 어렵다면 계약을 재고하는 것이 좋습니다.

  • 을구에 과도한 근저당(빚)

    근저당 채권최고액과 내 보증금을 합한 금액이 집값의 70~80%를 넘으면 위험할 수 있습니다. 집이 경매에 넘어갔을 때 은행이 먼저 돈을 가져가고, 내 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

  • 갑구에 신탁등기

    집주인이 신탁회사에 소유권을 넘긴 상태입니다. 이 경우 실제 권리자는 신탁회사이므로, 반드시 신탁회사의 동의를 받고 신탁회사와 계약해야 안전합니다. 임대인(위탁자)과 직접 계약하면 대항력이 없어 보증금을 보호받지 못합니다.

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판단 근거 및 출처