아파트 전세 계약, 빌라보다 안전할까요? 위험 사례와 체크리스트

전세보증금이 주택의 매매가격을 초과하는 상태입니다. 임대인이 자기 자본 없이 전세보증금으로 주택 잔금을 치르는 '무자본 갭투자'에서 주로 발생하며, 계약 만료 시 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 큽니다.

“깡통전세”란 임대차계약상 보증금과 선순위 근저당권, 선순위 조세채권 등 선순위채권의 가액을 합한 금액이 임차주택의 매매가격 또는 경·공매에 따른 매각대금을 초과하는 상태를 말합니다(대한변호사협회, 『전세사기 피해자 지원 특별법 해설서』, 11면 및 12면 참조).

임차인의 전입신고 효력(대항력)이 다음 날 0시에 발생하는 점을 악용하는 사례입니다. 임대인이 잔금일 당일 주택담보대출을 실행하면, 임차인은 은행보다 후순위로 밀려나 경매 시 보증금을 보호받기 어렵습니다.

 임대인이 임차인의 대항력 발생시점을 악용하여 피해를 입히는 다음과 같은 사례가 조사되고 있습니다[주택도시보증공사(HUG) 안심전세포털(https://www.khug.or.kr/jeonse/)-전세사기 피해 예방-전세사기 유형별 사례 및 대처방안-계약한 직후-월셋집을 전셋집으로 둔갑시킨 중개사 참조].

등기부상 소유자가 신탁회사인 경우, 실제 소유주(위탁자)가 신탁회사의 동의 없이 임대차 계약을 맺는 경우입니다. 이 계약은 무효가 될 수 있어 보증금을 돌려받지 못하게 됩니다.

“신탁”이란 신탁을 설정하는 사람(이하 “위탁자”라 함)이 신탁을 인수하는 사람(이하 “수탁자”라 함)에게 특정의 재산을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 수익자의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말합니다(「신탁법」 제2조 참조).

‘잔금 지급 익일까지 현 등기상태를 유지한다’는 특약을 추가하여 임대인이 잔금일에 대출을 실행하는 것을 방지할 수 있습니다. 신탁등기가 있다면 ‘잔금 지급과 동시에 신탁등기를 말소한다’는 특약이 필요합니다.

전세가율이 높다면 보증금을 낮추고 월세를 내는 반전세 계약을 고려하거나, 전세보증금 반환보증보험 가입이 가능한지 확인하고 가입을 조건으로 계약을 진행할 수 있습니다.

등기부상 권리침해(압류, 가압류 등)가 있거나 임대인이 특약 추가를 거부하는 등 위험 해소가 어렵다고 판단되면, 계약을 보류하고 다른 매물을 알아보는 것이 안전합니다. 관련 내용은 판단 기준을 참고하여 결정할 수 있습니다.