전세계약 갱신요구권, 어떻게 사용하고 주의할 점은 뭔가요?

한 줄 답변

전세계약갱신청구권은 임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 계약 갱신 의사를 명확히 전달하여 사용하는 권리입니다. 아무 통지 없이 기간이 지나면 '묵시적 갱신'이 되므로, 권리를 제대로 사용하려면 반드시 정해진 기간 내에 증거가 남는 방법으로 알려야 합니다.

계약 갱신, 어떻게 의사를 전달해야 할까요?

전세계약 기간 만료가 다가오면 임차인은 계약을 갱신할지, 아니면 종료할지 결정해야 합니다. 이때 아무런 의사 표시를 하지 않으면 이전과 동일한 조건으로 계약이 자동 연장되는 '묵시적 갱신'이 됩니다. 하지만 임차인이 주도적으로 1회에 한해 2년의 계약 연장을 요구하고 싶다면 '계약갱신요구권'을 행사해야 합니다.

두 경우 모두 가장 중요한 것은 정해진 기간 안에 명확한 방법으로 의사를 전달하고 그 증거를 남기는 것입니다. 특히 계약갱신요구권은 전세 연장을 위한 적극적인 권리 행사이므로, 법적 효력이 있는 방법으로 통지하는 것이 안전합니다.

구분 계약갱신요구권 행사 묵시적 갱신
의사표시 임차인이 갱신을 적극적으로 요구 임대인, 임차인 모두 아무 통지 없음
기간 계약 만료 6개월 전 ~ 2개월 전
효과 2년의 임대차 기간 보장 (1회 한정) 이전과 동일 조건으로 갱신 (기간은 2년)

상황별 의사 전달 방법과 증거 확보

임대인에게 계약 갱신 또는 종료 의사를 전달할 때는 단순히 말로만 하는 것보다 법적 분쟁 시 증거로 활용할 수 있는 기록을 남겨두는 것이 매우 중요합니다. 주택임대차보호법에 따라 임대인의 연락 가능 여부에 따라 대처 방법이 달라집니다.

  • 임대인과 연락이 가능한 경우

    전화 통화 내용을 녹음하거나, 계약 갱신/종료 의사를 명확히 담은 문자 메시지나 메신저 대화 내용을 저장해 둡니다. 임대인이 의사를 확인했다는 답변까지 받아두는 것이 가장 확실합니다.

  • 임대인과 연락이 두절된 경우

    임대차계약서상 주소로 '내용증명' 우편을 발송합니다. 내용증명이 반송되면, 반송 서류와 계약서를 가지고 주민센터에서 임대인의 주민등록표 초본을 발급받아 현재 주소로 다시 발송해야 합니다.

  • 내용증명도 계속 반송되는 경우

    최후의 수단으로 법원에 '의사표시 공시송달'을 신청할 수 있습니다. 법원 게시판 등에 내용을 공고하고 일정 기간이 지나면 임대인에게 의사가 전달된 것으로 간주하는 제도입니다. (송달 효력 발생까지 2~3개월 소요)

계약 갱신 시 주의사항

계약갱신요구권을 사용해 계약을 연장할 때, 보증금이 증액되는 경우 추가로 확인해야 할 사항이 있습니다. 변경된 내용을 꼼꼼히 확인하여 소중한 보증금을 지켜야 합니다.

  • 증액 계약서 작성 및 확정일자 받기

    보증금이 오르면 반드시 증액된 금액을 명시한 계약서를 새로 작성하거나, 기존 계약서에 특약으로 변경 내용을 기재해야 합니다. 그리고 가장 중요한 것은, 증액된 보증금에 대해 확정일자를 새로 받는 것입니다.

  • 기존 보증금의 대항력 유지

    증액분에 대해서만 새로 확정일자를 받는 것이며, 처음 계약 시 확정일자를 받았던 기존 보증금의 권리(대항력 및 우선변제권 순위)는 그대로 유지됩니다. 기존 계약서를 파기하지 말고 잘 보관해야 합니다.

  • 임대인이 변경된 경우

    계약갱신요구권을 행사한 후 집주인(임대인)이 바뀌더라도, 새로운 집주인은 이전 집주인의 의무를 그대로 승계합니다. 따라서 새로운 집주인에게 다시 갱신 요구를 통지할 필요는 없습니다.

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