전세 계약 연장, 갱신할 때 꼭 확인해야 할 체크리스트

한 줄 답변

전세 계약 만기가 다가오면 임차인은 크게 세 가지 선택을 할 수 있습니다. 기존 조건 그대로 자동 연장(묵시적 갱신), 보증금을 조정하여 다시 계약(재계약), 또는 계약을 종료하고 이사하는 것입니다. 각 선택에 따라 확인해야 할 사항과 절차가 달라집니다.

만기 시점별 선택지 비교

전세 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지는 임대인과 임차인이 서로 계약 조건에 대해 협의하는 중요한 시기입니다. 이 기간에 어떤 선택을 할 수 있는지, 각 선택의 특징과 장단점을 비교해 보세요.

계약을 갱신할 경우 다음의 사항에 유의해야 합니다[주택도시보증공사(HUG) 안심전세포털(https://www.khug.or.kr/jeonse/)-전세사기피해 예방-계약 종료 및 갱신 시 유의사항-계약 갱신 시참조].

 보증금과 계약 조건이 변경되는 갱신계약을 한 경우 기존 계약서를 수정해 체결하거나 새로운 계약서 작성 후 특약에 기존 계약의 갱신 계약서라는 점과 증액된 보증금 등을 정확히 써둘 것

 또한, 증액된 보증금에 대한 확정일자를 새로 발급받을 것

※ 다만, 처음 계약할 때 확정일자를 받았던 보증금은 그대로 순위를 유지해야 이전 보증금의 순위를 확보할 수 있음.

선택지 주요 특징 임차인 확인사항
묵시적 갱신 만기 2개월 전까지 양측 통보 없을 시, 기존과 동일한 조건으로 2년 자동 연장. 임차인은 언제든 해지 통보 가능(효력은 3개월 후 발생). 임대인의 재정 상태나 등기부 변동이 없는지 확인. 별도 계약서 작성 불필요.
계약갱신청구권 사용 1회에 한해 2년 연장 가능. 임대료는 5% 이내에서만 증액 가능. 만기 6~2개월 전 임대인에게 통보. 임대인의 실거주 등 정당한 거절 사유가 있는지 확인. 증액 시 증액분에 대한 확정일자 필요.
재계약 또는 이사 임대인과 협의해 새로운 조건으로 계약(재계약)하거나, 계약을 종료하고 이사. 보증금 증액 폭에 제한 없음. 재계약 시 보증금 변동이 있다면 계약서 재작성 및 확정일자 필수. 주변 시세와 이사 비용 고려.

전세 연장 시 필수 체크리스트

어떤 방식으로 계약을 연장하든, 처음 집을 구할 때처럼 꼼꼼한 확인이 필요합니다. 그 사이 집주인이 바뀌거나 집에 새로운 대출이 생겼을 수 있기 때문입니다. 아래 체크리스트를 따라 안전을 확보하세요.

  • 등기부등본 재확인

    계약 기간 중 집주인이 바뀌었는지(소유권 이전), 새로운 빚(근저당, 가압류 등)이 생겼는지 반드시 확인해야 합니다. 변동 사항이 있다면 계약 조건에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

  • 임대인 세금 체납 확인

    임대인의 세금 체납액은 보증금보다 우선 변제될 수 있어 위험합니다. 임대인의 동의를 받아 미납 국세·지방세 열람을 통해 체납 여부를 확인하는 것이 안전합니다.

  • 보증금 증액 시 계약서 재작성 및 확정일자

    보증금을 올려 재계약하는 경우, 반드시 증액된 금액을 명시한 계약서를 다시 쓰고 확정일자를 받아야 합니다. 기존 계약서에 덧붙이는 방식보다는, 전체 보증금을 명시한 새 계약서를 작성하는 것이 좋습니다.

  • 전세보증보험 연장 또는 신규 가입

    기존에 보증보험에 가입했다면 연장 절차를, 가입하지 않았다면 신규 가입을 검토하세요. 보증금 증액 시에는 변경된 보증금으로 보험도 변경 신청해야 합니다. 위반건축물 등재 등 변동사항으로 가입이 거절될 수 있으니 미리 확인이 필요합니다.

계약 종료 및 이사 절차

계약을 연장하지 않고 이사를 결정했다면, 보증금을 안전하게 돌려받고 마무리하는 것이 중요합니다. 만기 6개월에서 2개월 전까지 임대인에게 계약 종료 의사를 명확히 전달해야 합니다.

임대차 계약은 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전(‘20. 12. 20. 전에 체결하거나 갱신한 계약의 경우 1개월)까지 갱신 거절의 통지 또는 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않으면 그 기간이 끝난 때에 이전과 동일한 조건으로 계약이 갱신되는 것으로 봅니다(「민법」 제312조제4항 및 「주택임대차보호법」 제6조제1항 본문 참조).

 따라서, 계약 종료를 희망하는 경우 기간 내 임대인에게 계약종료의사를 명확하게 밝히고 이를 다음의 방법 등으로 반드시 기록해 두어야 합니다[주택도시보증공사(HUG) 홈페이지(https://www.khug.or.kr/hug/web/)-보증이행-전세보증금반환보증-보증이행안내-자주하는 질문 21.부터 25.까지 참조].

  • 계약 해지 의사 통보

    만기 2개월 전까지 임대인에게 계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 전달해야 합니다. 문자 메시지, 통화 녹음 등 증거를 남겨두는 것이 좋습니다.

  • 보증금 반환 날짜 협의

    이사 날짜와 보증금 반환 날짜를 협의합니다. 보통 새로운 임차인이 들어오면서 보증금을 받아 나가는 경우가 많지만, 만기일에 맞춰 반환받는 것이 원칙입니다.

  • 보증금을 돌려받지 못했을 때

    만기일이 지났는데도 보증금을 돌려주지 않는다면, 이사 가기 전 반드시 '임차권등기명령'을 신청해야 합니다. 임차권등기가 완료된 것을 확인하고 이사해야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 이후 보증보험 반환 절차나 법적 절차를 진행할 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처

주택임대차보호법 ( 약칭: 주택임대차법 ) [시행 2026. 1. 2.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정]민법 [시행 2026. 3. 17.] [법률 제21454호, 2026. 3. 17., 일부개정]