전세보증금 반환보증 절차, 어디까지 알고 계신가요?

한 줄 답변

전세보증금반환보증은 임대인을 대신해 보증기관이 임차인에게 보증금을 먼저 지급(대위변제)하고, 이후 보증기관이 임대인에게 그 금액을 청구(구상권)하는 방식으로 진행됩니다. 임차인은 보증 이행을 청구하기 위해 계약 해지 통보와 임차권등기명령 등 필수 요건을 먼저 갖춰야 합니다.

보증금 반환, 이렇게 진행됩니다

전세 계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 상황, 상상만 해도 막막합니다. 하지만 전세보증금반환보증에 가입했다면 보증금을 회수할 길이 있습니다. 전체 과정은 크게 '임차인의 보증 이행 청구 준비', '보증기관의 심사 및 대위변제', '보증기관의 구상권 행사' 3단계로 나뉩니다.

각 단계마다 임차인이 직접 챙겨야 할 서류와 절차가 있으므로, 미리 전체 흐름을 알아두는 것이 중요합니다. 특히 계약 해지 의사를 명확히 통보하고 임차권등기명령을 신청하는 것은 보증 이행의 첫 단추입니다

임차권등기명령”이란 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않았을 경우 임차인이 이전에 취득한 대항력이나 우선변제권을 유지하거나 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 유지할 수 있도록 해주는 것을 말합니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제1항·제5항 단서 참조).

 임차권등기가 완료된 임차인은 해당 주택에서 이사하거나 전출을 하더라도 이전에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있고 전세보증금을 보호받을 수 있습니다[주택도시보증공사(HUG) 안심전세포털(https://www.khug.or.kr/jeonse/)-전세사기 피해 예방-계약종료 및 갱신 시 유의사항-보증금 돌려받고 안전하게 이사 나가기 참조].

※ 다만, 임차권등기가 끝난 후 주택을 임차한 임차인은 우선변제를 받을 수 없습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제6항).

  • 1단계: 보증 이행 청구 준비 (임차인)

    계약 만기 1개월 전까지 계약 해지 의사를 통보하고, 만기 다음 날부터 임차권등기명령을 신청합니다. 보증사고 발생 후 보증기관에 이행을 청구합니다.

  • 2단계: 심사 및 대위변제 (보증기관)

    보증기관은 서류를 심사해 보증 이행 여부를 결정합니다. 승인되면 약 1개월 내외로 임차인에게 보증금을 먼저 지급(대위변제)합니다.

  • 3단계: 구상권 행사 (보증기관)

    보증기관은 임차인에게 지급한 보증금과 지연손해금을 임대인에게 청구(구상권)합니다. 이 단계부터는 보증기관이 법적 절차를 주도합니다.

단계별 핵심 절차와 필수 서류

보증금을 안전하게 돌려받기 위해 각 단계에서 무엇을 해야 하는지 구체적으로 살펴보겠습니다. 서류가 누락되거나 시점을 놓치면 절차가 지연될 수 있으니 꼼꼼히 확인해야 합니다.


법제처
법제처

1단계: 보증 이행 청구 준비 (임차인)

가장 중요한 단계입니다. 임차인이 주도적으로 법적 요건을 갖춰야 보증기관에 다음 단계를 요청할 수 있습니다.

핵심 절차 필수 서류/행동 시점
계약 해지 통보 내용증명, 문자메시지 등 증거 확보 만기 2~6개월 전
임차권등기명령 신청 관할 법원에 신청 (등기 완료 확인) 만기 다음 날부터
보증 이행 청구 보증서, 임대차계약서, 등본 등 보증사고 발생 후

임차권등기명령이 등기부에 기재된 것을 확인한 후에 이사를 가야 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 절대 등기 완료 전에 짐을 빼거나 주소를 이전해서는 안 됩니다.

2단계: 대위변제와 3단계: 구상권

임차인이 보증 이행을 청구하고 나면, 이후 과정은 대부분 보증기관이 진행합니다. 대위변제란 보증기관이 임대인을 대신해 임차인에게 보증금을 갚아주는 것을 의미합니다. 임차인은 보증금을 받은 후, 보증기관에 임차인의 권리(임차권)를 넘겨주는 '권리이전 및 대위변제증서'를 작성하게 됩니다.

이후 보증기관은 임대인에게 구상권을 행사합니다. 임차인에게 지급한 보증금과 그동안 발생한 이자, 법적 비용 등을 모두 청구하는 과정입니다. 이 시점부터 임대인의 채무 상대방은 임차인이 아닌 보증기관으로 바뀌게 됩니다. 보증금반환청구소송 역시 보증기관이 주도하여 진행할 수 있습니다.

미리 준비하고 위험 줄이기

보증사고는 누구에게나 일어날 수 있지만, 미리 준비하면 피해를 최소화할 수 있습니다. 보증보험 가입부터 계약 단계까지 위험을 줄이는 방법을 확인해 보세요.

  • 보증보험 종류와 특징 비교하기

    HUG, HF, SGI 등 각 보증기관의 상품별 특징과 한도, 보증료율이 다릅니다. 본인에게 가장 유리한 상품을 미리 비교하고 선택하는 것이 좋습니다.

  • 보증보험 가입 조건 미리 확인하기

    보증보험은 모든 주택이 가입 가능한 것이 아닙니다. 위반건축물, 신탁등기, 과도한 선순위 채권 등 거절 사유가 있는지 계약 전에 확인해야 합니다. 보증보험 거절 사유를 미리 숙지하세요.

  • 계약서 특약 활용하기

    임대인의 보증보험 가입 협조 의무나, 잔금일 전까지 권리침해 등기 말소 등을 특약으로 명시하면 분쟁의 소지를 줄일 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처

[주택도시보증공사(HUG) 안심전세포털(https://www.khug.or.kr/jeonse)-공고/정책홍보-지자체 보증료 지원사업]주택임대차보호법 ( 약칭: 주택임대차법 ) [시행 2026. 1. 2.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정]